国产男人天堂,色网站在线免费观看,国产日韩欧美视频,亚洲天堂网2018,久久99久久99基地看电影,国产精品久久久一区二区三区

房產(chǎn)被查封，轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效 原告：深圳某實業(yè)發(fā)展有限公司 被告：黃xx [案情簡介]： 2005年10月28日，原告與被告簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議書》各一份，被告向原告購買房產(chǎn)，總價3048000元，雙方約定房款總價的50%分三次支付，2005年12月30日前付50萬元，2006年4月30日前付50萬元，辦理房地產(chǎn)過戶前付524000元，房價總款的另50%通過銀行按揭的方式支付。 上述合同簽訂后，被告支付了第一筆房款50萬元，2006年4月初入住用于辦公。在去房屋租賃所辦理租賃合同備案手續(xù)時得知，上述房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封。被告于4月28日書面致函原告求證查封事宜，4月30日原告函復稱“房產(chǎn)可以買賣、租賃，不影響正常使用功能”，并稱“有訴訟爭議，爭議標的很小，不會影響你所購樓層之房產(chǎn)”，并要求早日付清樓款，辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓。6月2日、8月9日，被告兩次向原告發(fā)出《征詢函》，要求協(xié)助去產(chǎn)權登記部門查詢房產(chǎn)被查封事宜，并明確如不協(xié)助，將視為房產(chǎn)存在交易風險，待確定房產(chǎn)不存在查封或抵押事實后，再按約付款。原告因多次催要房款未果，2007年9月30日向法院起訴。 原告的訴訟請求解除房地產(chǎn)買賣合同、返還房產(chǎn)、承擔未付款部分的利息損失、承擔占用房產(chǎn)期間的租金損失、負擔訴訟費用。被告認為原告要求解除合同的理由不成立。理由是原告涉及多起訴訟，涉及標的1億元，包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的整棟樓均被法院查封，此種情形下，被告停止付款的行為是行使不安履行抗辯權的行為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十八條的規(guī)定，被告有權中止合同的履行，待原告解除查封或者提供履行合同的擔保后，將恢復履行。 【一審法院意見】： 一審法院經(jīng)過審理，認為涉案房產(chǎn)已于2004年8月17日被司法機關查封，屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議書》因違反法律的強制性規(guī)定，應認定為無效。依據(jù)無效合同的處理原則，原告返還被告的購房款，被告應返還房產(chǎn)。原告明知涉案房產(chǎn)被查封不能轉(zhuǎn)讓仍與被告簽訂買賣合同，對合同無效承擔主要責任，因此，被告占用房產(chǎn)期間的使用費為原告訂立無效合同產(chǎn)生的損失，原告應自行承擔。被告未盡到注意義務，對合同無效亦有一定過錯，支付50萬元購房款所產(chǎn)生的利息損失自行承擔。遂判決：雙方簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議書》無效；返還房產(chǎn)；原告返還被告已付房款50萬元。 【上訴意見】： 一審判決后，雙方當事人均提起上訴。原告上訴稱：一審法院駁回其租金損失的請求沒有法律依據(jù)。涉案的房產(chǎn)雖被查封，但涉案的標的額低于房產(chǎn)評估價值，司法機關是超標的查封。其主觀上并無訂立無效合同的故意和過失，被告未盡到審查義務，是合同的過錯方。因此，要求改判被告承擔租金損失。被告上訴稱：（一）原判決認定合同無效沒有法律依據(jù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（二）項規(guī)定的“查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)在辦理權屬登記問題上所做的帶有行政管理性質(zhì)的規(guī)定，屬于管理性的強制性規(guī)范，而《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效，該強制性規(guī)定是指“效力性的強制性”規(guī)定。（二）認定合同無效、支持原審原告的訴訟請求違背合同無效制度設立的目的和宗旨，使不法行為人從違法行為中獲益，無疑鼓勵人們違法悖德。現(xiàn)在房價大幅上漲，開發(fā)商動輒主張合同無效，社會的交易秩序?qū)⒈黄茐模傻臋嗤⑹幦粺o存。（三）不能以合同能否履行來決定合同效力。涉案的房產(chǎn)被查封是事實，能否辦理過戶登記手續(xù)，只是合同能否履行的問題，但并不因此影響買賣合同的效力。以合同能否履行來決定合同效力的觀點是法律適用上的形而上學。（四）認定合同無效，違背誠實信用原則。原告自己不履行合同義務，違背誠實信用原則，卻反過來主張合同無效。因此，駁回其訴訟請求符合禁止惡意抗辯的原則，也符合不使過錯方受益的原則。因此，要求認定合同有效，駁回原審原告的訴訟請求。 【二審審理結果】： 二審過程中法院多次組織雙方調(diào)解未果，經(jīng)審判委員會討論，作出了判決： 撤銷原審判決；駁回原審原告的訴訟請求。理由是：（一）雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議書》，意思表示真實，合同自雙方簽訂時成立。涉案的房產(chǎn)在簽訂買賣合同前，已經(jīng)被法院查封，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情形，但不必然導致房地產(chǎn)根本無法轉(zhuǎn)讓、合同根本無法履行，故上述合同應認定為效力待定的合同。二審期間，涉案的房產(chǎn)已解除查封，不得轉(zhuǎn)讓的情形已經(jīng)消除，涉案房產(chǎn)上的瑕疵亦已經(jīng)消除，具備了轉(zhuǎn)讓條件，屬于完全能夠履行的合同。因此，應認定房地產(chǎn)買賣合同及補充協(xié)議由效力待定轉(zhuǎn)為有效合同，雙方當事人應繼續(xù)履行。本案中，原審原告在明知涉案房產(chǎn)已經(jīng)查封不具備轉(zhuǎn)讓條件的情況下仍與被告簽訂買賣合同，之后又未能按時交付房產(chǎn)和及時將涉案房產(chǎn)解封過戶給被告，現(xiàn)其以上述違約事實為據(jù)，主張合同無效，不僅違背了《民法通則》規(guī)定的誠實信用原則，也違背了市場經(jīng)濟條件下交易主體應遵循和認同的交易規(guī)則，其主張不應支持；作為買受人在本案中不同意解除合同，其主張合同有效，要求繼續(xù)履行，在涉案房產(chǎn)已經(jīng)解除查封的情況下，該項請求應當支持。（二）原審原告隱瞞房產(chǎn)被查封的事實，與原審被告簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，未及時清償案外人的欠款以解除查封，從而未按約交付房產(chǎn)和辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，導致合同無法順利履行，其行為已經(jīng)構成違約。原審被告在得知涉案房產(chǎn)已被查封的情況下，拒付第二筆款項，屬其行使不安抗辯權的行為，是一種自我保護措施，有正當?shù)睦碛桑粦J定其行為構成違約。（三）如前所述，合同有效，履行的障礙已經(jīng)消除，作為守約一方有權要求繼續(xù)履行合同，本案的房產(chǎn)買賣合同應當繼續(xù)履行。原審原告以自己不履行合同義務，違背誠實信用原則，反而主張合同無效，要求原審被告返還涉案房產(chǎn)占用期間的租金，不予支持。 [律師點評]：