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市民周先生問：今年的5月6號(hào)我在蒼南從王某處購(gòu)買了一套總價(jià)50萬元的二手商品房。當(dāng)天通過房屋介紹中心簽訂了房屋買賣合同，付清了40萬元。5月7日，我們到當(dāng)?shù)胤抗芎屯恋赜嘘P(guān)部門辦理過戶變更手續(xù)后到地稅部門交納房產(chǎn)交易稅，稅務(wù)部門說要10天內(nèi)審批完畢可以拿單，然后才可以到房管部門辦理房產(chǎn)證。可在5月9號(hào)，法院有關(guān)人員來說要查封該房子，理由是王某有債務(wù)問題，對(duì)方已起訴，法院要來執(zhí)行查封。請(qǐng)問一下律師，法院真的會(huì)查封我的房子么？那我該怎么辦？ 高策律師事務(wù)所吳合布律師點(diǎn)評(píng)：本案是一起因法院查封正在辦理變更登記手續(xù)的房產(chǎn)而引起的爭(zhēng)議的糾紛，法院是否對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行查封關(guān)鍵是看法院采取保全措施時(shí)，周某是否已取得涉案房屋的所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第十四條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”的規(guī)定，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，如果不依法登記就不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。涉案房產(chǎn)在法院執(zhí)行查封時(shí)仍在出賣方名下，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，購(gòu)買方也未實(shí)際控制、占有，因此，涉案房屋不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，該房子的所有權(quán)人還是王某，周某并未取得涉案房屋的所有權(quán)。 本案中，周某與王某簽訂的房屋買賣合同只能證明雙方形成商品房買賣合同關(guān)系，周某對(duì)王某依法享有合同之債的債權(quán)權(quán)利，并不能說明其對(duì)涉案房屋享有物權(quán)權(quán)利，法院有權(quán)查封出賣方王某的房屋。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條關(guān)于“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，涉案房產(chǎn)只要尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，人民法院原則上都可以查封；除非涉案房產(chǎn)在具備“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有”兩個(gè)前提條件，并且第三人對(duì)尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)無主觀方面過錯(cuò)的情況下，法院才不得查封。本案周某只是支付了大部分價(jià)款，涉案房產(chǎn)尚未交付使用，周某也并沒有實(shí)際控制、占有，故該房產(chǎn)不屬于法律規(guī)定的不能查封的情形。 本案中，法院根據(jù)第三人的訴訟主張查封了涉案房產(chǎn)，造成房屋買賣合同無法實(shí)際履行，依據(jù)《合同法》第一百五十條規(guī)定：“出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。”周某可依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，要求王某承擔(dān)違約責(zé)任。 詳細(xì)問題請(qǐng)咨詢房產(chǎn)糾紛律師