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房屋預(yù)查封與業(yè)主權(quán)益保護(hù) 最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（即法發(fā)[2004]5號(hào)文），該通知了規(guī)范人民法院的執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門的協(xié)助執(zhí)行，還首次提出了預(yù)查封的概念，隨后，最高院接連又下發(fā)了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（即法釋［2004］15號(hào)）、《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（即法釋［2004］16號(hào)）。這些規(guī)定的實(shí)施，使不動(dòng)產(chǎn)的查封、拍賣、執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行這個(gè)一直困擾著人民法院和房地產(chǎn)管理部門而又與廣大人民群眾利益息息相關(guān)的問題得到了較好的規(guī)范。 在務(wù)實(shí)中，房產(chǎn)部門在協(xié)助人民法院對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)查封時(shí)，房屋期權(quán)登記與預(yù)查封的仍存在沖突。這些沖突又直接影響了預(yù)購商品房即業(yè)主的合法權(quán)益。房屋期權(quán)登記與預(yù)查封的沖突主要表現(xiàn)在： 一、期權(quán)登記與預(yù)查封開發(fā)企業(yè)房屋的沖突。 根據(jù)規(guī)定，筆者認(rèn)為，預(yù)查封房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋，應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件：一是屬于開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋，二是取得了商品房預(yù)售許可證的房屋，三是沒有以任何形式銷售給他人的房屋。而那些已辦理了預(yù)售合同備案登記、正在申請(qǐng)辦理備案登記，或者簽訂了商品房銷售合同但沒有進(jìn)行備案登記的房屋不在預(yù)查封之列。但有些法院要求房產(chǎn)部門協(xié)助預(yù)查封登記時(shí)，對(duì)不屬于開發(fā)公司的房屋，如拆遷償還給拆遷戶的房屋、已經(jīng)銷售出去的房屋或沒有發(fā)放預(yù)售許可證的期房，也要求房地產(chǎn)管理部門協(xié)助進(jìn)行預(yù)查封登記，甚至留置送達(dá)在房地產(chǎn)管理部門，使協(xié)助執(zhí)行者無所適從，產(chǎn)生沖突。 二、預(yù)購人商品房合同登記備案和 查封的沖突。 隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng)，預(yù)購了商品房的業(yè)主，要求合同備案的人數(shù)越來越多，同時(shí)，涉案房地產(chǎn)官司也在逐年增加。以長沙市為例：2005年第二季度，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局為51家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的236幢商品房核發(fā)了商品房預(yù)售許可證，為10776套房屋的業(yè)主辦理了商品房預(yù)售合同登記備案；同時(shí)，各地法院預(yù)查封了近30家開發(fā)企業(yè)的部分預(yù)售商品房，預(yù)查封了68位業(yè)主的房屋。在預(yù)查封業(yè)主的房屋時(shí)，雙方的沖突主要是：預(yù)查封的房屋沒有申請(qǐng)辦理合同備案，或不屬于被執(zhí)行人的房屋。法院認(rèn)為，凡是預(yù)查封，房地產(chǎn)管理部門都應(yīng)當(dāng)無條件地執(zhí)行，對(duì)法院的文書不必進(jìn)行審查，如果執(zhí)行有誤，當(dāng)事人會(huì)滬律網(wǎng)院；房產(chǎn)管理部門認(rèn)為，雖不對(duì)法律文書進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，但可以進(jìn)行形式審查，如果協(xié)助執(zhí)行主體與登記主體明顯不符合，如何協(xié)助？且當(dāng)事人常常不滬律網(wǎng)院，他們認(rèn)為是房地產(chǎn)管理部門沒有依法行政，使矛盾集中到房地產(chǎn)部門。 三、進(jìn)行期房登記的房屋與法院執(zhí)行的沖突。 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一房兩賣或多賣，引起購房者的矛盾，其一個(gè)購房人辦理了合同登記備案手續(xù)，另一購房人因購房權(quán)益得不到有效的保障，向人民法院提起訴訟。人民法院在進(jìn)行實(shí)體處理前，沒有到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查詢房屋權(quán)屬情況，直接將訴爭房屋判給受讓人，要求房地產(chǎn)管理部門協(xié)助辦理登記備案手續(xù)。但房地產(chǎn)管理部門協(xié)助時(shí)就會(huì)遇到法律障礙：一套房屋要同時(shí)備案到兩個(gè)買受人的名下。因?yàn)樵岩婪ㄞk理的預(yù)購商品房合同登記備案已通過登記形式確認(rèn)了房地產(chǎn)權(quán)利人，法院以判決的形式又確認(rèn)了一個(gè)新的房地產(chǎn)權(quán)利人，房地產(chǎn)管理部門依法辦理的合同備案登記的買受人與法院確認(rèn)的新買受人的權(quán)利發(fā)生沖突。但已辦理期權(quán)登記的房屋具有公信力，未經(jīng)法定程序不得撤銷，而法院的判決具有法律效力，登記機(jī)關(guān)既不能撤銷備案登記，又不能不執(zhí)行法院的判決，致使兩個(gè)買受人的權(quán)益都得不到有效保護(hù)。 另一方面，今年5月份，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》的通知，在該意見中明確規(guī)定期房不得轉(zhuǎn)讓，而預(yù)購商品房買受人的糾紛可能導(dǎo)致期房被轉(zhuǎn)讓。常常是法院將預(yù)購人的房屋拍賣或變賣后，要求房地產(chǎn)管理部門根據(jù)法律文書辦理期房轉(zhuǎn)讓手續(xù)，如果協(xié)助辦理，又不符合國務(wù)院的規(guī)定；如果不協(xié)助，法律文書又變成一紙空文。 四、被撤銷預(yù)售許可證的房屋與法院執(zhí)行的沖突。 隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范，一些實(shí)力不夠和信譽(yù)不好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被市場淘汰，他們開發(fā)的樓盤不符合商品房預(yù)售的條件，預(yù)售許可證被撤銷，由此引起糾紛。有的法院在審理這類房屋案件時(shí)，將訴爭房地產(chǎn)拍賣或變賣給第三人，并要房地產(chǎn)管理部門協(xié)助辦過戶手續(xù)。由于該類商品房的預(yù)售許可證被注銷，被拍賣的房屋已不具備備案登記的條件，同時(shí)又沒有達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，不能辦理商品房棟產(chǎn)權(quán)證，因此，也不符合辦理房屋分戶產(chǎn)權(quán)證的條件，登記機(jī)關(guān)只能收持法律文書，卻無法協(xié)助執(zhí)行。 期房登記與法院預(yù)查封的沖突的形式還有其他情形，在沖突中真正的受害者可能要數(shù)購買預(yù)售商品房的業(yè)主了。因此，怎樣保障自己購房的合法權(quán)益不受侵害，成為業(yè)主們經(jīng)常思考的問題。去年建設(shè)部修訂了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，辦法中規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售；商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同；開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)；房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。為此，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局專門下發(fā)了《長沙市商品房銷售合同網(wǎng)上簽約備案登記管理辦法》，商品房獲準(zhǔn)銷售后，市房產(chǎn)局將在網(wǎng)上公布《商品房預(yù)售許可證》的主要內(nèi)容，項(xiàng)目概況、配套設(shè)施、及公共配套情況，房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利限制情況，樓盤表及銷售的具體情況和商品房銷售合同示范文本等信息。這些措施的出臺(tái)，進(jìn)一步保護(hù)了購房者的合法權(quán)益。因此，為有效防止糾紛的產(chǎn)生，建議所有的購房者在購房前一定要登錄相關(guān)網(wǎng)站，進(jìn)入“商品房網(wǎng)上簽約和備案登記管理系統(tǒng)”，仔細(xì)比較后慎重簽約；簽約后，及時(shí)進(jìn)行登記備案。這樣，即使開發(fā)商的房屋被法院預(yù)查封也能在簽約前知曉，簽約后合同辦理了登記備案，法院也就不會(huì)查封業(yè)主所購買的房屋了，使許多糾紛得到有效的防范。最近，市房產(chǎn)局還推出了購房者在購房系統(tǒng)中設(shè)置購房密碼的新舉措，業(yè)主可以憑購房密碼隨時(shí)查詢預(yù)購商品房的情況，如果知曉購買的房屋被法院查封，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)向法院提出異議。 詳細(xì)請(qǐng)咨詢房產(chǎn)糾紛律師