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購買法院已查封房屋 買賣房屋合同被判無效 [ 案例 ]　　明知房屋被查封，買家還是與房主簽訂了買房協(xié)議?？傻搅私环繒r(shí)間，房屋仍未解封。面對(duì)不能過戶的房屋，買家訴訟至法院要求解除買房協(xié)議。近日，湖北省襄樊市樊城區(qū)人民法院認(rèn)定該協(xié)議無效，判處房主如數(shù)返還買家 6 萬元定金。 2007 年 4 月，因借貸糾紛，張偉的一套房屋被樊城區(qū)人民法院依法查封。當(dāng)年 10 月，經(jīng)房屋中介介紹，李文（化名）在明知該套房屋被查封的情況下，與房主張偉簽訂了房屋買賣協(xié)議，以 20 多萬元價(jià)格買下了張偉的房屋。 簽訂協(xié)議當(dāng)天，李文付款 6 萬元。等到了協(xié)議交房時(shí)間，張偉的房屋仍未解封，李文則拒付余款。同年 12 月初，李文訴至法院，要求法院解除房屋買賣協(xié)議，并要求張偉雙倍返還定金 12 萬元。 （本案例轉(zhuǎn)自《中國法院網(wǎng)》） [ 律師評(píng)析 ] 　　根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，司法機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。購房者李文在明知房產(chǎn)被法院查封的情況下，買賣雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律規(guī)定，是無效協(xié)議，不受法律保護(hù)。而定金合同屬于從合同，房產(chǎn)買賣的主合同無效的前提下，作為從合同的定金合同也屬于無效合同。另根據(jù)，《合同法》第 58 條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，法院對(duì)買家要求房主雙倍返還定金的要求不予支持，判決房東如數(shù)返還買家 6 萬元購房款。 律師建議在二手房交易過程中，購房者一定要到房屋管理部門查清房產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利受限的事實(shí)，如果明知房產(chǎn)不能上市交易而購買的，需要承擔(dān)合同無效的后果。 [ 法律鏈接 ] 1 、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2 、《中華人民共和國擔(dān)保法》 第五條規(guī)定，擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。 擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 第八十九條規(guī)定， 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。3 、《中華人民共和國合同法》 第五十八條規(guī)定， 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 詳細(xì)請(qǐng)咨詢房產(chǎn)糾紛律師