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　　已預售的商品房可否查封 　　張某與開發(fā)商簽訂了預售合同，一次性付款購買了一套期房并到房管局辦理了預售商品房的登記備案手續(xù)，工程竣工驗收合格后，開發(fā)商按期將房屋交付給了張某，張某裝修后搬進了該房，后開發(fā)商辦理了房屋產權證，在張某辦理分戶產權的過程中，開發(fā)商因借款糾紛被某工廠訴至法院，根據工廠申請，法院查封了張某的房屋，并向房管局送達了不予辦理被查封房屋產權過戶手續(xù)的協(xié)助執(zhí)行通知書，張某得知后即以案外人的身份向法院提出了執(zhí)行異議，認為不應查封其正在辦理過戶手續(xù)的房屋，要求法院解除查封。 　　對張某的請求是否合理，有三種意見。 　　第一種意見認為張某就該房并未取得產權，大產證上開發(fā)商仍為所有權人，張某的損失可向開發(fā)商追償，法院的查封正確。 　　第二種意見認為如張某與開發(fā)商合同合法有效，張某履行了付款義務且實際占有了該房屋，即取得了對該房的物權，而工廠與開發(fā)商之間僅僅存在債權債務關系，物權應優(yōu)先于債權，應裁定解除查封。 　　第三種意見認為合同備案屬于預告登記，張某對預售房進行了備案即取得了對抗第三人的效力，法院的查封應該解除。 　　評析 　　一、預售合同備案是否等同于預告登記 　　商品房預售合同登記備案制度僅僅是一種行政管理的手段，并非物權登記，購房者享有的權利仍然是一種合同債權，是否辦理商品房預售合同的登記備案并不能決定該預售合同是否具有法律效力。預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產物權變動。其通過登記的方法予以公示，從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使買受人的優(yōu)先權具有了對抗第三人的效力。只有通過預告登記，買受人才能享有對該房屋物權的請求權。預售的房屋才能被賦予準物權的性質從而受到保護，產生對抗第三人的效力。因此，預售合同登記備案并不等同于預告登記。 　　二、法院的查封是否正確 　　根據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條的規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”本案中張某已經交付了全部購房款并已實際的占有該房屋且正在辦理分戶產權，過戶手續(xù)未完成張某沒有過錯，因此，對張某的房屋，法院不得查封。 　　綜上所述，張某雖然不能基于合同備案使房屋具有對抗第三人的效力，但是由于其已支付了全部的房款并已實際占有，且對過戶未完成沒有過錯，法院對其房屋進行查封值得商榷。 　　提示：預售合同登記備案是一種行政管理手段。不具有法律效力。也不能對抗第三人。 如需了解更多房產查封的相關內容，小編推薦： 關于查封的法律規(guī)定 法院查封房產的法律依據 已預售的商品房可否查封