■國(guó)家政策明確規(guī)定不得占用耕地建設(shè)住房
“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房近期因建設(shè)部的表態(tài)、北京市國(guó)土局發(fā)出“停工停售”令而成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。誰(shuí)在買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房？為什么有人明知“小產(chǎn)權(quán)房違法仍要購(gòu)買(mǎi)”？在建在售的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處理……記者對(duì)這些熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查。
■小產(chǎn)權(quán)房主多數(shù)不是“沒(méi)錢(qián)人”
在建設(shè)部、北京市國(guó)土局表明了對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度后，各界對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的看法似乎集中到了一點(diǎn)上：因?yàn)檠巯路績(jī)r(jià)太高，所以小產(chǎn)權(quán)房才會(huì)有市場(chǎng)。而記者經(jīng)過(guò)兩天的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上并非如此，在北京，除通州個(gè)別項(xiàng)目外，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人多是為了“第二居所”而購(gòu)房，甚至是為了住“別墅”，換句話說(shuō)，在北京，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人多數(shù)不是“買(mǎi)不起房子的沒(méi)錢(qián)人”，而是在城里有房、有車(chē)的“有錢(qián)、有閑人”。
早在2000年前后就在海淀區(qū)山后某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了一套別墅的陳先生告訴記者，和他一樣在海淀山后買(mǎi)“別墅”的人都應(yīng)該算得上北京比較早一批有閑有錢(qián)的人，在城里都有房也有車(chē)。懷柔某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者，“我們的購(gòu)房人，除了買(mǎi)了用作別墅，有的業(yè)主甚至還和某些休閑度假旅行社聯(lián)系好了用來(lái)投資，作為商務(wù)接待的別墅出租。”
事實(shí)上，房山、懷柔、密云等地區(qū)的多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房多為別墅形態(tài)。
■小產(chǎn)權(quán)房為何“紅火”
記者的調(diào)查顯示，小產(chǎn)權(quán)房便宜的價(jià)格固然是吸引力之一，但背后還有一個(gè)原因是“建了也沒(méi)有人管”、“買(mǎi)了也沒(méi)有人管”。
上文的陳先生告訴記者，北京很多小產(chǎn)權(quán)房都在公開(kāi)、“正規(guī)”地銷(xiāo)售，銷(xiāo)售人員會(huì)明確告知購(gòu)房人，“這是小產(chǎn)權(quán)房”。
記者調(diào)查了部分小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目和購(gòu)房人，證實(shí)了陳先生的說(shuō)法，“你看，北京都已經(jīng)有那么多小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，那么多人買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，不是一直沒(méi)有事嗎？”
“這才是小產(chǎn)權(quán)房紅火至今的真正原因”，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說(shuō)吧)認(rèn)為，一直以來(lái)大量小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商或者村集體組織沒(méi)有受到應(yīng)有的處罰，很多先買(mǎi)房人的“示范作用”是小產(chǎn)權(quán)房紅火的真正原因。
■北京小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)有多大
律師認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房有五大風(fēng)險(xiǎn)和危害：其一，因?yàn)?ldquo;目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售”，所以購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，一旦國(guó)家要征用土地，沒(méi)有權(quán)屬證明保護(hù)自己的權(quán)益；其二，這類(lèi)房子不能上市交易；其三，如果是占用耕地建設(shè)，違反了國(guó)策；其四是擾亂房地產(chǎn)秩序的建立；其五，別墅產(chǎn)品類(lèi)型居多的小產(chǎn)權(quán)房，業(yè)主和當(dāng)?shù)卮迕褚驗(yàn)樯鐣?huì)財(cái)富等不同，容易形成新的社會(huì)矛盾。
■小產(chǎn)權(quán)房該如何處置
目前，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，因此，對(duì)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房該如何處置，成了各界爭(zhēng)議頗多的話題。
律師建議有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)管理辦法制止新的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)。同時(shí)，他強(qiáng)調(diào)，“在制止新的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目出現(xiàn)的同時(shí)，一定要對(duì)過(guò)去的小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房予以處理，才能顯示法律的公平性。”他提出，已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)該補(bǔ)交相應(yīng)的稅費(fèi)的同時(shí)，還要對(duì)違反了土地管理法的開(kāi)發(fā)商和村組織有關(guān)負(fù)責(zé)人給予行政處罰，并沒(méi)收非法所得。
律師提出，目前，還有大量開(kāi)發(fā)商打著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的名義，在集體土地上進(jìn)行違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房的泛濫和市場(chǎng)有關(guān)，也和以往立法、執(zhí)法不及時(shí)、不嚴(yán)格相關(guān)。以往的土地違法中，相關(guān)人員受到的處罰都是“濫用職權(quán)罪或者行賄受賄罪”，今后，面對(duì)新的土地違法形式，應(yīng)該制定專(zhuān)門(mén)的管理辦法，并增加“破壞土地資源罪”。
