“小產權”房背后的大問題是，法律禁止農村集體土地進入房地產市場究竟保護了誰的利益？
建設部在6月18日發布的《關于購買新建商品房的風險提示》告誡城市居民，不要購買在集體土地上建設的“小產權”或者“鄉產權”房屋。因為，“目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售”。
隨后，中央電視臺6月20日的《經濟半小時》對北京的“小產權”房進行了專題報道，指出：“大產權房是從正規渠道購買的商品房，要和開發商簽訂購房合同，到國土房管部門備案，最后能領到土地使用證和房產證厖而小產權房，往往是一些鄉、村在農村集體土地上來開發的房子，它沒有產權，因為它沒有向國家繳納土地出讓金等稅費，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，這類房子實際上并沒有真正的產權。”
相比于電視宣傳片的夸大其詞和邏輯錯亂，建設部的措辭盡管比較謹慎，但仍未闡明真相。“小產權”房真的沒有產權嗎？未必。
“產權”即財產權。在我國法律上，財產權包括物權、債權和知識產權。人們通常所說的“房屋產權”主要是指房屋的物權，即房屋的所有權或者他物權（如抵押權）。的確，依照現行法律，購買“小產權”房的城市居民無法辦理房屋所有權登記，不能獲得房屋的所有權和用地的使用權。但是，這不意味著購房者對“小產權”房沒有任何財產權。在購房合同有效的情況下，“小產權”實際上是一個合同債權。債權和物權均是財產權，均受法律保護。二者權利內容和效力不同，在價格上可能貴賤有別，但作為民事權利并無尊卑之分。說“小產權”房沒有產權，是沒有根據的。
城市居民購買“小產權”房的合同是不是無效合同呢？如果不考慮其他影響合同效力的因素（如欺詐、脅迫），僅城市居民購買農民集體所有土地上的房屋這一事實并不構成合同無效事由。因為，在現行法律或行政法規中，并沒有強制性規則禁止城市居民購買農民集體所有土地上的房屋。《土地管理法》中沒有這樣的禁止性規定，《城市房地產管理法》也沒有。不錯，1999年5月國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的確說過：“農民的住宅不得向城市居民出售。”但是，按照《合同法》第52條，判斷合同合法性的依據只能是法律、行政法規的強制性規定，“通知”對合同效力是沒有拘束力的。
在合同有效的前提下，“小產權”房的“購房合同”對房屋建設單位（鄉村集體經濟組織）和購房人具有法律上的約束力。按照現行法律，購房人固然無法獲得房屋所有權和用地使用權的物權登記，但是依據合同，他們對房屋至少享有占有、使用和收益的權利。如果建設單位有違反合同約定的行為，建設單位應承擔違約責任。因此，國土資源部有關人士的此類購房合同不受法律保護、村委會可以隨意收回房屋的說法，恐怕是沒有法律依據的。
即便合同無效或者被撤銷，合同的雙方當事人也互有返還給付的義務，即購房人應返還房屋，建設單位應返還房款，有過錯的一方應賠償對方的損失。在這種情況下，任一方當事人既對對方負有返還義務，也對對方享有請求返還財產的權利，這種權利當然也是一種財產權。
國土資源部有關人士的另一個警告是，國家一旦征收土地，購房人將因無土地使用權和房屋所有權而無法獲得補償。這個說法，我認為，同樣夸大了購房人的風險。征收補償的標的并非僅限于所有權，合法的債權也應該得到補償；即便債權人無法得到直接補償，他們也可以通過與所有權人的合同約定分享補償。當然，購房人可能面臨所有權人違約的風險，但是，這個風險在“小產權”房的房價中已經有所反映了。
總之，“小產權”房的法律風險和交易成本的確高于“大產權”房，但是并不像政府提示的那樣可怕。在當前的法律框架內，“小產權”房未必都是應予拆除的非法占地項目，購房人的合同債權有其法律依據，應受法律保護。在我看來，“小產權”房的最大法律風險也許是某些執法部門無視購房人的合同債權而以簡單粗暴的方式追求“立竿見影”或“殺雞儆猴”的執法效果。
今年3月27日，北京市房山區青龍頭村的144棟剛建成的“小產權”別墅被拆除85棟，其余被沒收。該執法行為固然符合《土地管理法》第76條的規定，但它將直接導致建設單位無力退還房款和賠償購房人的損失。
別墅剛建好，旋即拆掉，GDP不僅沒有減少，反而有所增加，但這個增長的代價是眾多購房人的傾家蕩產。
“小產權”房的紛亂和塵囂背后有一個值得深思的大問題：法律禁止農村集體土地直接進入房地產市場究竟保護了誰的利益？
