小產(chǎn)權(quán)房問題研究(三)
對于大多數(shù)購房只為自住的中低收入者而言，在低價與無合法產(chǎn)權(quán)兩者之間，他們寧愿選擇小產(chǎn)權(quán)房，以實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。根據(jù)一家網(wǎng)站關(guān)于“你會購買小產(chǎn)權(quán)房嗎”的調(diào)查中，在2.5萬多參與網(wǎng)友中，有近75%的人表示“如果價格合適，也可以接受”。[2]在購房者的觀念中，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權(quán)更重要。并且，從披露的事實來看，小產(chǎn)權(quán)房的交易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以雙方認(rèn)可的潛規(guī)則貫穿其間。
正是由于房價居高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了絕大數(shù)普通百姓購買能力，而購房者強烈的住房愿望不得不更多地將目光轉(zhuǎn)向房價便宜的郊區(qū)。旺盛需求又進一步刺激了小產(chǎn)權(quán)房的大面積地開發(fā)建設(shè)，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)瞅準(zhǔn)了商機，以社會主義新農(nóng)村建設(shè)的名義在集體的土地上開發(fā)建設(shè)商品房并對外銷售。
(二)建設(shè)者的利益驅(qū)使
開發(fā)大產(chǎn)權(quán)樓房，開發(fā)商能夠獲得暴利。據(jù)材料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率高達(dá)30%，甚至達(dá)到50%。該利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，因此一夜之間催生了眾多億萬富豪。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利和購房者的旺盛需求，吸引了眾多投資者投資于房地產(chǎn)行業(yè)，其中包括村委會以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨自或與開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的樓房價格雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“大產(chǎn)權(quán)”樓房，但由于小產(chǎn)權(quán)樓盤不存在土地出讓金、各項稅費等成本，因此即使以合法商品房價格的30%出售仍有較高利潤可得，其利潤率并不比開發(fā)“大產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商低或者低多少。
總之，小產(chǎn)權(quán)房無論對于開發(fā)建設(shè)者還是購房者，都是有利的。但開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房逃避了土地出讓金，尤其是各項稅費，國家因此而遭受很大的經(jīng)濟損失，且破壞了國家土地政策和法律、法規(guī)。
(三)現(xiàn)行土地制度是根本原因
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，任何單位和個人進行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。除本集體經(jīng)濟組織成員使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或建住房除外，開發(fā)建設(shè)商品房，同樣須依法申請使用國有土地。因此，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費后，才能開發(fā)建設(shè)商品房，向他人出售。正是這種所謂合法但卻不合理的邏輯，才出現(xiàn)了今天所謂的小產(chǎn)權(quán)房問題。現(xiàn)行的土地雙軌制度才是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因所在。
依據(jù)《憲法》、《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體土地屬于集體所有。而所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)能。但農(nóng)村集體組織缺恰恰不享有處分權(quán)，要開發(fā)建設(shè)商品房，必須先由國家或者說政府征用，然后由國家再賣給開發(fā)商，由開發(fā)商建設(shè)商品房。政府一方面是農(nóng)地征用的唯一合法主體;另一方面，政府又是向房地產(chǎn)商提供開發(fā)土地的唯一供給者。政府從兩頭壟斷土地市場，進而進行居間經(jīng)營。在此情形下，集體土地的所有者為了追求較大的利潤，違背法律規(guī)定，自行在自己所有的土地上建設(shè)商品房向他人出售。因此導(dǎo)致了所開發(fā)建設(shè)的商品房成為非法，購房者無法取得政府頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書。
從中國現(xiàn)行法律對集體土地所有權(quán)制度的規(guī)定可以看出，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)并不具備完整的權(quán)益。無論是村集體還是農(nóng)民個人，從法律上都只有利用這些土地從事農(nóng)業(yè)的權(quán)利，要從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)則必須先出讓給國家，轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍＿@種制度框架，把集體土地和國有土地劃分為兩個權(quán)益不平等的陣營。而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地作為一種資產(chǎn)的商品價值逐步得到顯化。集體土地被征用的供給價格和土地的市場價格差距巨大，同時具有一定的被動性。這種價值的顯化過程給殘缺的集體土地使用制度帶來了潛在的獲利機會，集體土地所有者受利益機制的驅(qū)動產(chǎn)生了以超法律的形式主動進入土地供給市場的動機。[3]基于此，現(xiàn)行的法律制度或用地體制才是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本所在。
