最近有關(guān)深圳“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的消息引起了很多的關(guān)注，這種說法正確嗎？深圳有多少違法建筑能拿到“準(zhǔn)生證”？違法建筑一旦開閘涌向房地產(chǎn)市場，會不會給剛剛回暖的樓市造成重大沖擊？針對這些疑問，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。
深圳市人大：“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”說法有誤
５月２１日，深圳市人大常委會通過的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》提出，對于深圳市農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的違法建筑，采取分類處理的辦法，符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產(chǎn)證。
決定規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。
這立即被媒體解讀為深圳要為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”了，并引發(fā)一系列猜想。但深圳市人大對“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的說法并不認(rèn)可。深圳市人大一位相關(guān)負(fù)責(zé)人對新華社記者表示，首先，決定并非為所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房而制定，其著眼點是本著實事求是的原則，解決深圳在農(nóng)村實現(xiàn)城市化這一特定背景下產(chǎn)生的歷史遺留違法建筑的問題。其次，“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個內(nèi)涵清晰的概念，深圳目前的土地都已經(jīng)國有化，在農(nóng)村城市化過程中，很多原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的農(nóng)民房屬于違法建筑，而非“小產(chǎn)權(quán)房”；再次，違法建筑要核發(fā)房產(chǎn)證，必須符合規(guī)定的條件，必須接受處罰和補交地價款，而不是簡單地“轉(zhuǎn)正”了事。
據(jù)了解，自１９８０年建市以來，深圳市由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，農(nóng)村城市化進(jìn)程加快，出現(xiàn)了多次違法搶建的高潮，違法建筑不斷增加。據(jù)深圳市政府向深圳人大常委會提交的有關(guān)議案透露，目前深圳市現(xiàn)存違法建筑總量已達(dá)３５萬棟。從１９９９年至２００４年５年間，深圳搶建的違法建筑就達(dá)到１０萬棟。
為解決這一歷史難題，深圳市多次采取綜合整治行動，并于１９９９年、２００１年和２００４年三次出臺相關(guān)法規(guī)和文件，進(jìn)行強力治理。２００８年底，深圳市人大常委會開始將違法建筑處理重新提上議事日程。
日前出臺的決定對違法建筑進(jìn)行了清晰的定義，規(guī)定了五類情況都屬于違法建筑，深圳將區(qū)別其違法程度，根據(jù)決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。顯然，能夠獲得確權(quán)獲發(fā)房產(chǎn)證的違法建筑只是少數(shù)，大部分違法建筑的命運是拆除或沒收。
相關(guān)風(fēng)險評估：對社會的沖擊較小
據(jù)記者了解，部分符合條件的違法建筑獲發(fā)房產(chǎn)證，這就意味著深圳有一部分農(nóng)民房會獲得房產(chǎn)證，進(jìn)入房地產(chǎn)市場，必然會給樓市造成影響。關(guān)鍵在于，這個影響有多大？
根據(jù)深圳市政府向深圳人大常委會提交的有關(guān)議案顯示，這項政策可能帶來的風(fēng)險有：深圳市住宅類違法建筑數(shù)量巨大，部分違法建筑確權(quán)后允許流通，增加了市場供給，必然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。而且對擬購買商品房的人可能產(chǎn)生心理預(yù)期，也會影響市場的購買行為；深圳市一些地區(qū)一直都存在買賣農(nóng)民房的現(xiàn)象，只是規(guī)模不大。如果對住宅類違法建筑核發(fā)商品性質(zhì)的房地產(chǎn)證，這部分已買了農(nóng)民房的業(yè)主產(chǎn)權(quán)得到確認(rèn)將可能不再購買商品房，對房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生一定的分流作用。
據(jù)了解，決定出臺后，深圳的一些農(nóng)民房的交易確實活躍起來。深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)村民集資統(tǒng)建的“濠景城”的售樓人員就打著“政策利好”的招牌進(jìn)行推銷。
為此，深圳市成立了專門的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估小組，評估小組認(rèn)為，深圳市房地產(chǎn)市場需求較大，而根據(jù)決定可以辦理商品性質(zhì)的房地產(chǎn)證的違法建筑數(shù)量相對較少。此外，住宅類違法建筑無論在規(guī)劃、環(huán)境、建筑密度、設(shè)計、配套設(shè)施等各方面都不如普通商品房，經(jīng)合法化后其與商品房面對的消費群體不同。《決定》出臺后，有關(guān)違法建筑確權(quán)發(fā)放商品性質(zhì)的房地產(chǎn)證對深圳樓市造成的沖擊力度可能不大。
同時評估小組還認(rèn)為，今后深圳市相關(guān)政府部門還可以根據(jù)國家進(jìn)一步完善明晰“小產(chǎn)權(quán)房”等政策和房地產(chǎn)市場的走勢，分階段適時允許符合條件的違法建筑入市轉(zhuǎn)讓、對市場進(jìn)行調(diào)控，這樣可以有效地分散和減輕因此對房地產(chǎn)市場形成沖擊的風(fēng)險。
關(guān)鍵點是政府出臺細(xì)則
“《決定》是法律框架，關(guān)鍵的時間節(jié)點是政府出臺實施細(xì)則。”深圳市人大一位工作人員告訴記者，哪些違法建筑可以獲得房產(chǎn)證、需要補繳哪些費用、房產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓等具體的操作細(xì)節(jié)，都是要等實施細(xì)則出臺后才能夠明確。
據(jù)悉，深圳市政府將根據(jù)決定，盡快在１２個月內(nèi)制定出具體實施細(xì)則，明確不同時期違法建筑的認(rèn)定程序，對登記機關(guān)的辦理時限提出要求，簡化程序，明確不按時申報的責(zé)任以及主管部門主動進(jìn)行違法建筑處理、登記確權(quán)等；制定一個貫徹執(zhí)行的具體方案，明確各部門的責(zé)任。
“從總體而言，決定體現(xiàn)了深圳對于違法建筑嚴(yán)厲打擊、嚴(yán)格查處的精神原則。”深圳市人大常委會常務(wù)副主任李華楠說，與深圳原有的法規(guī)文件相比，決定對于違法建筑的處理方式更靈活，更切合實際，更具可操作性。
深圳市社科院城市營運中心主任高海燕表示，政府制定細(xì)則應(yīng)當(dāng)最大限度地兼顧社會各方的利益訴求，才能把違法建筑這個影響深圳現(xiàn)代化進(jìn)程的痼疾徹底根除，并盡量減少對于深圳樓市的沖擊。
