康玲 駱曉紅 艾利剛 深圳市國策房地產土地估價有限公司
不久前，深圳市人大表決通過了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(下稱《決定》)，這一決定被不少人解讀成“深圳的小產權房終于能在國內率先拿到準生證”。6月9日，國土資源部專題聽取深圳市政府、廣東省國土資源廳的有關匯報后認為，深圳市人大的《決定》針對的是國有土地上的違法建筑，與在農民集體土地上違規違法建設、向社會公眾租售的“小產權房”有本質區別，并且再次強調堅決查處小產權房。
據有關報道，2007年深圳，市國土局所做的調查顯示，深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過 35萬棟，總建筑面積約1．2億平方米。其中在1999年出臺相關法規之前建造至今未獲處理的“違法私房”(即住宅)約有22萬棟，從1999年至2004年5年間，深圳違法私房達到10萬棟。雖然深圳在1999年和2001年分別出臺了有關處理違法建筑的相關法規《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》(以下簡稱“兩規”)等，要求對1999年3月5日之前所建不能依照相關法規處理的違法建筑和 1999年3月5日之后所建的違法建筑依法拆除、沒收，但現行法律法規對于這類房產的處理、確權和辦理房地產證并未做出具體規定，后續確權、辦證等工作沒有完成，也造成了后來新的搶建行為屢禁不止。
一、深圳處理的是“小產權房”嗎
根據國土資源部的定義，所謂“小產權房”，是在農民集體土地上違規違法建設、向城鎮戶籍公眾出售的住宅，沒有土地使用權。從嚴格意義上來說，深圳處理的確實是“小產權房”，或者說是“限制產權房”。因為這些農民自建住宅大部分是2004年啟動城市化進程之前就存在的，確實是在農村集體土地上建設的。盡管深圳市人大、人民政府認為2005年底完成“轉地”以后，原農村土地已經全部城市化，已經不存在農村集體上地。但實際上，“轉地”沒有涉及當時已經大量存在的農民自建廠房和農民自建住宅(建成區)，對這些土：地、房產沒有辦理征收、補償手續，也沒有及時按“兩規”處理，將其轉化為國有。《決定》實際足要繼續按“兩規”確定的原則將所有“違法建筑”全部處理完畢，徹底完成建成區土地國有化，徹底杜絕“違法建筑”屢禁不絕的現象產生。
但是，深圳的“小產權房”與國土資源部叫停的“小產權房”相比還是有很大區別的，這是因為深圳的“小產權房”絕大部分產權人是原村民或早年已將戶籍遷入該地的外來農業人口。這些房產按照“兩規”完善手續以后，獲得的是一種限制產權，即只可以自用 (包含出租)，不可以買賣，不是市場商品房。當然，確有少量建成后違法向城鎮居民出售的真正意義上的“小產權房”。對于這一類“小產權房”，深圳市一直與國土資源部保持一致，堅決不承認其合法性，即使拆遷也只對合法權利人予以補償，違法代理這種房產銷售的中介公司要受到嚴厲懲罰，對于這一類房產的估價也只是對其建筑物重置成新價進行估價。
這一次深圳市《決定》對于這種真正意義上的“小產權房”怎么處理沒有明確的說法，只是授權市政府制定具體處理辦法。
二、深圳所謂“違法建筑”問題的由來
所謂“違法建筑”包含農民自建廠房和農民自建住宅兩個大類，在特區外，農民自建住宅很大程度上是依附于農民自建廠房而存在的。在特區內，隨著農民自建廠房的不斷改造，農民自建住宅出租對象主要是城市普通白領階層，這種低租金(比政府廉租房的租金還要低)住宅的存在，是大量中小型企業仍然能夠留在深圳的重要原因之一。從這個角度看，“城中村給城市帶來的影響并不全是負面的。不但在深圳，在整個珠江三角洲，大量存在著農民自建廠房出租營利的現象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。政府目前的規定是不予承認，理由主要是這些廠房沒有辦理規劃批準手續，土地也沒經批準轉變用途，是違法、違章建筑。但是，實際上這些廠房的出現是有其歷史原因的，有其存在的合理性。
1．《土地管理法》第59、60、61條規定，農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業。
2．在很長一段時間里，政府曾下很大力氣招商引資，鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業。這些廠房等基礎設施對地方經濟的發展是有貢獻的，這些土地轉變為集體建設用地是得到政府默許的。一部分外來投資者也需要自建住宅。
3．這些廠房和住宅的興建都是經過鎮、村有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規劃管理部門的限制性規劃還沒有管到這些地方。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業執照和稅務登記，并且正常經營，這種土地轉變為集體建設用地實際上已得到社會的認可，包括政府部門的認可。
從更長遠的角度看，從比較優勢和實際可能兩個方面來看，城市郊區農用地轉化為建設用地都是大勢所趨。一方面，由于城市擴張帶來的污染，特別是水污染，逐漸使得城市郊區的土地不再適宜農業生產；勞動力成本、生產資料價格的上升，也使得農業生產無利可圖。另一方面，無論是建設廠房，還是建設住宅出租出售，其收益都遠遠大于繼續從事農業生產，而且這種收益是一種長期收益，對農民這種沒有更好的謀生技能的人群來說，無疑具有極大的吸引力。從實際可能來看，城市化進程的加快，帶來了對各類房屋建筑物的需求，城市郊區的農民在沒有資金的情況下，可以找到投資者，在積累了一定資金后，更愿意自己開發。而建成的小產權房因其價格的巨大優勢，租售都不是問題，這就是小產權房屢禁不止的根本原因。
