上周，北京市國(guó)土局正式叫停了“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的銷售。對(duì)于此次叫停，有專家表示，對(duì)此類房屋應(yīng)該合理引導(dǎo)，叫停存在一定盲目性。那么，本應(yīng)由建設(shè)部門主管的“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”銷售問題緣何由國(guó)土部門出面叫停？叫停的該類房屋又將何去何從？
“小產(chǎn)權(quán)”與土地制度
本質(zhì)相沖突
本應(yīng)由建設(shè)部門主管的“小產(chǎn)權(quán)”銷售問題，為何卻由國(guó)土部門舉出了“叫停令”？對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，由于小產(chǎn)權(quán)房屋的土地使用沒有經(jīng)過合理的審批手續(xù)，既沒有交納土地出讓金，也沒有依法納稅，和現(xiàn)行土地政策產(chǎn)生了沖突，因此由國(guó)土部門叫停“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的銷售，也是追根溯源的政策。
除了與土地制度的本質(zhì)相沖突外，此次叫停“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的銷售也是近年來該類房屋風(fēng)險(xiǎn)日益提升的最終結(jié)果。陳國(guó)強(qiáng)向記者介紹說，“小產(chǎn)權(quán)房”的土地是村民委員會(huì)、鎮(zhèn)政府利用合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、村鎮(zhèn)改造以及修改工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的形式籌集的，一般是由村鎮(zhèn)自建或者是與開發(fā)商合建，并以出讓一定數(shù)量的房屋給予開發(fā)商作為回報(bào)，然后成立銷售部或者是聘請(qǐng)代理公司進(jìn)行最終銷售的，在這個(gè)過程中由于多方參與，勢(shì)必會(huì)存在一定的危險(xiǎn)性。
而讓政府相關(guān)部門痛下“殺手”的，除了“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”隱藏的風(fēng)險(xiǎn)外，近年來一些打著新農(nóng)村建設(shè)或新村建設(shè)的名義，進(jìn)行違規(guī)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)也是其中的重要原因之一。而這些違規(guī)建設(shè)的項(xiàng)目在對(duì)外銷售時(shí)往往打著的都是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的幌子。
專家建議
合理引導(dǎo)優(yōu)于叫停
“小產(chǎn)權(quán)房是一種合理的購房需求，國(guó)家不應(yīng)該叫停，而應(yīng)該合理去引導(dǎo)，這其實(shí)是高房?jī)r(jià)壓迫下市場(chǎng)的一種合理反應(yīng)，”對(duì)于此次叫停政策的出臺(tái)，中國(guó)社科院城市與環(huán)境發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞向記者表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。
其實(shí)幾年前北京周邊的一些區(qū)縣就出現(xiàn)了一些“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”屋，只是當(dāng)時(shí)的數(shù)量比較少，沒有形成規(guī)模，購買對(duì)象大多是在當(dāng)?shù)赜杏H戚的城里人。但近一兩年，隨著北京商品房均價(jià)急劇攀升，部分區(qū)域里售價(jià)僅為2000多元/平方米的小產(chǎn)權(quán)樓盤開始格外吸引中低收入購房者的目光。
目前，在通州、房山、石景山等地區(qū)，“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量不少。如位于通州區(qū)云景里的一處鄉(xiāng)產(chǎn)樓盤云景豪庭30多平方米的小戶型，開盤僅賣10萬元/套，盡管開盤不到1個(gè)月就漲到12萬元/套，但依然吸引來不少初闖京城的小白領(lǐng)。在云景豪庭簡(jiǎn)陋的售樓處，一位購房者告訴記者，她曾在云景里附近買過一處鄉(xiāng)產(chǎn)房，幾年后賣房時(shí)手續(xù)十分簡(jiǎn)便，幾乎沒有任何附加條件，不上稅，只交了幾百元手續(xù)費(fèi)，20分鐘內(nèi)鄉(xiāng)政府就給辦理了過戶手續(xù)。
面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)日益膨脹的購房需求，牛鳳瑞表示，小產(chǎn)權(quán)房自住基本上是沒有問題的，只是不能辦理過戶。現(xiàn)在政府一直倡導(dǎo)居民的自住需求，小產(chǎn)權(quán)房很符合這樣的要求。個(gè)人認(rèn)為，政府不應(yīng)該一棍子打死，叫停“小產(chǎn)權(quán)房”就存在一定的盲目性，畢竟提倡人人擁有大產(chǎn)權(quán)就我國(guó)目前國(guó)情來說還不太可能。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，叫停小產(chǎn)權(quán)房在保護(hù)居民權(quán)益方面起到了一定作用，同時(shí)也利于保護(hù)土地資源，但是對(duì)于已有的小產(chǎn)權(quán)房要處理得當(dāng)。采訪中，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”不能以叫停了之，政府在叫停的同時(shí)仍有很多后續(xù)工作需要做，畢竟“小產(chǎn)權(quán)房”在解決居民住房問題方面起到了一定的作用，應(yīng)該盡快出臺(tái)政策予以保護(hù)。
牛鳳瑞則認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣屬于正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系，屬于合法的自由買賣行為，在不侵占耕地的情況下應(yīng)該不屬于違法行為，而鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”不具有合法流通的身份，需要政府加強(qiáng)這方面的立法加以明確。比如“小產(chǎn)權(quán)房”需要再次上市交易和流通的，可以補(bǔ)齊土地出讓金和稅款或者由政府收回作為廉租房等。
記者手記
值得玩味的是，“小產(chǎn)權(quán)房”的興起似乎與房地產(chǎn)政策調(diào)控的緊密有著某種“此消彼長(zhǎng)”的關(guān)系，政策調(diào)控得越密集，小產(chǎn)權(quán)房賣得越火爆。早些年，長(zhǎng)期以來我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間在保障方面的差距越來越大，社會(huì)一直處于城市擴(kuò)張期，大量的農(nóng)村人口進(jìn)城，而城市人去農(nóng)村買房一直屬于個(gè)別現(xiàn)象。只是近兩年，包括北京在內(nèi)的一線城市房?jī)r(jià)不斷走高，一時(shí)間才使得城市人貪圖便宜到城鄉(xiāng)接合部乃至遠(yuǎn)郊區(qū)縣買“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。
可以說，近幾年小產(chǎn)權(quán)房在住宅銷售市場(chǎng)的“冒尖”是高房?jī)r(jià)壓迫下市場(chǎng)的一種自身反應(yīng)，而它的火爆也是普通購房者不能承受城區(qū)內(nèi)越來越高昂的房?jī)r(jià)而做出的一種被迫選擇。只是，由于“小產(chǎn)權(quán)房”用地屬于農(nóng)村集體所有制土地和農(nóng)民宅基地，這樣的性質(zhì)注定了其一出現(xiàn)就扣上了“違法”的帽子，是不具有產(chǎn)權(quán)的房屋。
對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行的封殺，理由之一就是為了保護(hù)耕地資源。“但有方寸土，留與子孫耕。”保護(hù)耕地的重要性自古有知。然而，在一味地指責(zé)“小產(chǎn)權(quán)房”占用了國(guó)家耕地的同時(shí)，是否也應(yīng)該看到，有更多的大產(chǎn)權(quán)房同樣占據(jù)著國(guó)家的耕地，滿足的卻是一小部分人的居住需求。
