房產權即特定主體對房屋享有的所有權，而所有權屬物權的范疇，故房產權亦屬于物權的一種。房屋產權本來是不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了社會上一些約定俗成的說法，對“大產權”和“小產權”在不同情況下有不同的解釋。簡單說來，國家發產權證的房屋叫大產權房;而國家不發產權證，由鄉鎮政府甚至村委會發證書的叫小產權房，又叫鄉產權房。
根據我國《土地管理法》和相關法律法規規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地除外。”也就是說，只有國有土地才可用于商品房開發建設，開發商在履行合法開發立項手續后，辦理土地出讓手續并按規定上交給國家土地出讓金和使用稅(費)，再由國家發給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的商品房稱為大產權房。如果要使用農村集體所有土地，則必須先經過法定程序將農村土地收歸國有，然后再行出讓，以國有土地使用權的形式進行開發建設。未履行上述程序而直接進行開發的房屋，因其并沒有經過國家房管部門的許可，自然無從頒發產權證，這種房屋被稱為小產權房。小產權與大產權的本質區別在于是包含有土地使用權，大產權房屋具備完全產權，包括房產使用權與國有土地使用權，而小產權即不完全產權，只包括房屋的使用權。
根據房屋的建設是否具備合法的審批手續，又可將小產權房細化為兩種類型，第一種是經所在縣級政府合法批準后，集體經濟組織在自有的非農用地上修建的村民住宅用房，這些房屋在首先滿足集體經濟組織成員的住房需求后尚有剩余，由該經濟組織以自己名義將余房出售給本集體之外的人。該種房屋本身屬合法建筑，其上權益依法應受法律保護。第二種是集體經濟組織未經任何審核批準程序，擅自在其自有的農用地上修建的房屋，該種房屋本身就屬于違章建筑，因而其上所附權益也無法受到法律的保護。
