法律保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者合法權(quán)利
房?jī)r(jià)一上漲，小產(chǎn)權(quán)房往往就會(huì)受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小產(chǎn)權(quán)房也隨之又開(kāi)始受人青睞起來(lái)。
6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，被不少人解讀為將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺(tái)，立刻助推了小產(chǎn)權(quán)房話題的熱度。雖然深圳市人大有關(guān)負(fù)責(zé)人迅速出來(lái)澄清：“轉(zhuǎn)正”一說(shuō)屬于誤讀，但小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題卻在百姓的生活中繼續(xù)存在。
事實(shí)上，在我國(guó)現(xiàn)有的法律中，“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個(gè)民間的說(shuō)法，而非一個(gè)真正的法律概念。目前，我國(guó)法律尚沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一規(guī)定，經(jīng)常被大家作為依據(jù)援引的，往往都是相關(guān)部門(mén)的一些政策。
然而，盡管如此，與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領(lǐng)域。通過(guò)法院裁判的三個(gè)案例，我們可以看出，在目前沒(méi)有法律統(tǒng)一規(guī)定的情況下，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，司法實(shí)踐中是區(qū)別對(duì)待的，一律說(shuō)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有效或無(wú)效似乎都有失偏頗;而在能否成為小產(chǎn)權(quán)房主的過(guò)程中，是否具有小產(chǎn)權(quán)房所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份是個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題。
希望我們約請(qǐng)法官精心采寫(xiě)的以下案例，能夠?yàn)榇蠹姨峁┮恍╆P(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律知識(shí)。
——編者
賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房給城里人房?jī)r(jià)上漲想毀約被駁回
舊村改造得房?jī)商踪u(mài)房后悔主張合同無(wú)效
2009年4月3日，一紙終審判決讓王某(化名)想收回房子再賺錢(qián)的“好夢(mèng)”碎了。
事情還要從2005年說(shuō)起。這年12月，王某所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王某簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王某得到兩套二居室樓房。
王某妻子曾經(jīng)的同事孫某(化名)，聽(tīng)說(shuō)王某拆遷得了兩套房子，就與王某協(xié)商購(gòu)買(mǎi)其中的一套。王某一想，反正也住不了這么多房子，賣(mài)了還能賺點(diǎn)錢(qián)。
雖然王某是農(nóng)村戶口，孫某是城鎮(zhèn)戶口，但王某所在的村村委會(huì)、黨支部?jī)晌嘧訉?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒(méi)有做出禁止性規(guī)定，對(duì)王某賣(mài)房的事情也表示不予干涉。
2006年1月，王某與孫某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王某為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王某愿將本套房屋的所有權(quán)賣(mài)給孫某。本房屋的出售價(jià)格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買(mǎi)受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王某與孫某履行了該合同，房款兩清。
哪知天有不測(cè)風(fēng)云。房子賣(mài)了以后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)卻一路飆升。
2008年4月，王某以國(guó)家禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房屋，且孫某是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無(wú)效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，讓孫某騰房。
孫某對(duì)于被訴一事認(rèn)為，簽訂合同時(shí)，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢;經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫某辯稱(chēng)：“王某是受利益驅(qū)動(dòng)才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見(jiàn)利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王某的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。”
庭審中，法官問(wèn)孫某房屋的現(xiàn)狀如何，孫某氣憤地說(shuō)：“我買(mǎi)房后進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修就把房子出租了。王某想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說(shuō)他才是真正的房東，要把租我房的人趕走。現(xiàn)在，租房的人都不交房租了。”
