法律風(fēng)險(xiǎn)
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
小產(chǎn)權(quán)房
最典型的案子就是1994年全國(guó)各地的畫(huà)家入駐通州宋莊，逐漸形成全國(guó)最大的畫(huà)家聚集地。但由于房?jī)r(jià)飛漲等多方面原因，陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫(huà)家的案件，至今已經(jīng)形成13起討房訴訟。
2007年7月，畫(huà)家李某第一個(gè)接到了一審敗訴判決書(shū)，法院判決合同無(wú)效，要求原房主按照評(píng)估價(jià)給李某9.3萬(wàn)元補(bǔ)償款，李某于判決生效90日內(nèi)騰房。李某遂向市二中院上訴。
2007年12月，二中院終審首次認(rèn)定“畫(huà)家村”農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，但判決中指出合同無(wú)效主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李某可就賠償問(wèn)題另行主張。
政策風(fēng)險(xiǎn)
在購(gòu)買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
監(jiān)管缺位
目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問(wèn)題。
轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)的解決方法
全國(guó)政協(xié)委員、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡教授表示，對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締。要加強(qiáng)農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但是對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、用科學(xué)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)提出對(duì)策，解決問(wèn)題。
承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡利益
許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過(guò)整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。這事實(shí)上是對(duì)集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試。這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問(wèn)題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問(wèn)題。很多城市居民都已經(jīng)購(gòu)買了這類房產(chǎn)，這也證明了小產(chǎn)權(quán)房的確存在一定的市場(chǎng)。因此，除非嚴(yán)重影響國(guó)家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)。為了防止不納入規(guī)劃建設(shè)房屋現(xiàn)象的進(jìn)一步蔓延，對(duì)于正在建設(shè)和新建的小產(chǎn)權(quán)房則要抓緊納入城市統(tǒng)一規(guī)劃當(dāng)中，經(jīng)過(guò)合理的審批程序予以確認(rèn)或者制止。
有效配置土地資源
現(xiàn)在國(guó)家頒布的各項(xiàng)政策，都是全國(guó)一刀切的行政命令，而對(duì)于集體建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該努力運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，而不是單純運(yùn)用行政手段甚至進(jìn)行大面積的拆毀。這樣可能會(huì)激化社會(huì)矛盾，把好事變成壞事。
首先，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致地方政府土地出讓金收入的縮減，建議加緊改革現(xiàn)行稅收體制，縮小中央財(cái)政收入的比例以緩解地方財(cái)政過(guò)渡依賴土地收入的狀況。如果能夠有效壓制住土地財(cái)政日益泛濫的勢(shì)頭，再加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的規(guī)范和監(jiān)管，商品房的價(jià)格就會(huì)趨于合理的空間。
其次，在我國(guó)稅收收入逐年穩(wěn)步遞增的情況下，中央和地方都應(yīng)加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，尤其應(yīng)當(dāng)主導(dǎo)建設(shè)更多的廉租房。如果政府能夠提供足夠數(shù)量、價(jià)格合理、區(qū)位適宜的此類保障性住房，并且形成合理有效的分配機(jī)制，那么小產(chǎn)權(quán)房就不會(huì)具有如此的規(guī)模和吸引力。
深化土地產(chǎn)權(quán)變革
農(nóng)村的集體建設(shè)用地(包括宅基地，如果還繼續(xù)實(shí)行集體所有的話)，應(yīng)該和城市的國(guó)有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場(chǎng)原則定價(jià)。城市居民的宅基地，雖然是國(guó)有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地(使用權(quán))卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉(zhuǎn)讓，城市居民的住宅可以賣給出價(jià)高的任何人，而農(nóng)村居民的住宅不能賣給出價(jià)更高的城市居民，這既違反了同地、同權(quán)、同價(jià)的原則，又限制了居民遷徙定居的自由。應(yīng)該實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行“同地、同權(quán)、同價(jià)”。
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