導(dǎo)讀：所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)是什么呢?
小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)：
1、集體土地建設(shè)的房屋。
“小產(chǎn)權(quán)房”最重要的特點(diǎn)就是在集體土地上開發(fā)的房屋，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)并公開向社會(huì)銷售，必須先經(jīng)國(guó)家征收，把集體土地變性，成為國(guó)有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
2、沒有“五證”。
商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證。而“小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏國(guó)有土地使用證，也就談不上規(guī)劃許可證等“四證”。
3、價(jià)格便宜。
“小產(chǎn)權(quán)房”好賣，最主要的是其售價(jià)相對(duì)便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因?yàn)樗缓饔猛恋刭M(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等費(fèi)用，所以價(jià)格低廉。
4、無(wú)合法產(chǎn)權(quán)。
小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城市居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，無(wú)法在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。
5、開發(fā)違規(guī)較多。
開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴(yán)格，大多是村或無(wú)開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設(shè)公司開發(fā)，也有的是一些單位或個(gè)人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營(yíng)業(yè)條件，房屋設(shè)計(jì)及建筑質(zhì)量得不到保障。
知識(shí)拓展：
小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)：
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
