統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,簡而言之, 就是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化, 即城鄉(xiāng)一體、統(tǒng)籌推進(jìn)的城市化。黨的十七大報(bào)告明確地提出:“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展, 推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。”今日之中國, 正在演繹著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展之新的希望、新的生活和新的文明, 正在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀, 破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的堅(jiān)冰, 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展, 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。近年來, 圍繞農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展, 成為經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐的熱點(diǎn)話題。而農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革中, 又以“小產(chǎn)權(quán)房”問題呈現(xiàn)的矛盾更深、情況更為復(fù)雜, 如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題, 值得探索。
一、小產(chǎn)權(quán)房的界定
目前，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的界定十分混亂，沒有具體的界定。但作為小產(chǎn)權(quán)房，具有如下特征：
(1)小產(chǎn)權(quán)房是建在集體所有土地之上;
(2)小產(chǎn)權(quán)房屬于商品性住宅;
(3)小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒有國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證;
(4)小產(chǎn)權(quán)房的供給主體是鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會;
(5)小產(chǎn)權(quán)房地處城郊。
另外，還有一點(diǎn)需要明確，就是這些商品性住宅出售給了集體組織成員以外的人員(主要是城市低收入階層)。
綜上所述，我們將小產(chǎn)權(quán)房界定為，所謂小產(chǎn)權(quán)房是指地處城郊，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會組織開發(fā)，建在集體所有的土地之上的，沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒有國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，出售給集體組織成員以外人員的商品性住宅。另外，還有與小產(chǎn)權(quán)房相近的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。實(shí)際上，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房，主要是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放單位。
二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
截止2006 年底, 中國城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5177 億, 城鎮(zhèn)化水平已達(dá)到40% 多。通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)居民的依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑, 小產(chǎn)權(quán)房已大約50 億平方米, 約占現(xiàn)存中國農(nóng)村270 億平方米村鎮(zhèn)住房的20% 以上。伴隨著多樣化的城市試點(diǎn), 小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模還在不斷增加, 目前總體上接近我國120 億平方米城鎮(zhèn)住房的40% , 小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為中國最重要的房產(chǎn)權(quán)利類型之一。
全國房價的高漲給小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)留下空間?，F(xiàn)階段之所以出現(xiàn)大量的小產(chǎn)權(quán)房, 主要有以下幾個原因：一是轉(zhuǎn)軌時期城市人員增加過快, 需求大于供給, 但由于商品住房價格上漲過高, 使得大量的城市人員只得在城郊購買住房。二是城市化過程中, 農(nóng)民的土地耕種權(quán)益發(fā)生變化, 出于自身利益考慮, 農(nóng)村農(nóng)民利用自己的集體土地資源建造住房出售獲利。三是在政府開展的新農(nóng)村建設(shè)運(yùn)動中, 村里對原來的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房, 不損失耕地總數(shù)又多建房, 在自住的同時又能出售。我國現(xiàn)有法律對出售“小產(chǎn)權(quán)”房的處罰有明確規(guī)定, 至少要沒收違法所得, 但時至今日, 尚未有一起因出售“小產(chǎn)權(quán)”房而遭沒收違法所得的公開報(bào)道見諸媒體。對于目前已蔚然成風(fēng)的“小產(chǎn)權(quán)”房買賣, 確實(shí)存在著因所謂的“法不責(zé)眾”而不了了之的現(xiàn)象。
政府制度上的弊端。前幾年國家對城市人群購買宅基地控制不嚴(yán)格, 很多人都是直接購買宅基地自建房屋, 這樣小產(chǎn)權(quán)房并沒有什么市場。但是現(xiàn)在國家對農(nóng)村宅基地控制越來越嚴(yán)格了, 明確規(guī)定城市戶口不能購買宅基地, 必須是本村的農(nóng)民才能購買。購買宅基地的難度提高了, 而不論是城市居民還是農(nóng)村居民, 又存在著對住房的需求, 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房無疑提供了另外一種供給。所以在不能購買農(nóng)村宅基地自建房屋的情況下, 轉(zhuǎn)而追求鄉(xiāng)產(chǎn)房的現(xiàn)象便愈演愈熱。此外, 小產(chǎn)權(quán)房帶來的隱患是蓋一棟小產(chǎn)權(quán)房，就少一塊土地, 在沒有規(guī)劃先行的情況下, 會導(dǎo)致土地資源的無章管理以及大量流失。
三、小產(chǎn)權(quán)房與城鄉(xiāng)發(fā)展
小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和興盛不是偶然的, 它是我國大中城市住房保障嚴(yán)重失衡的產(chǎn)物, 也與我國近幾年城市化和市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展息息相關(guān)。從1998年開始, 我國全面停止實(shí)物分房, 實(shí)行住房分配貨幣化, 確立了占人口少數(shù)的高收入者自行購買商品住房, 占人口絕大部分的中低收入者則實(shí)行城鎮(zhèn)住房保障的政策。但在隨后的發(fā)展中, 尤其是最近幾年, 大中城市地價快漲, 房地產(chǎn)商大量囤積土地。在地方政府土地財(cái)政和商品房高利潤的誘使下, 開發(fā)商大肆開發(fā)商品房, 占城鎮(zhèn)住房需求量80%以上的只有微利的經(jīng)濟(jì)適用房和無利可圖的廉租房的發(fā)展卻非常緩慢, 造成大中城市保障住房嚴(yán)重不足, 住房市場出現(xiàn)嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性失衡。這種失衡一方面造成了大中城市中低收入者的住房需求無法滿足, 另一方面卻為周邊農(nóng)村廉價的“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生和發(fā)展提供了機(jī)遇, 成為催生“小產(chǎn)權(quán)房”迅速發(fā)展的首要因素。
當(dāng)然, 除此而外, “小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)與火熱還有其他很多原因。
一是“小產(chǎn)權(quán)房”價格低廉, 交通便利快捷, 其顯著的比較優(yōu)勢順應(yīng)了市場的需要。許多大中城市的普通民眾難以承受城市昂貴的房價, “小產(chǎn)權(quán)房”遠(yuǎn)離大中城市, 土地廉價甚至不存在土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi), 房價自然低廉, 這成為吸引消費(fèi)者的一個有利因素。而且“小產(chǎn)權(quán)房”鄰近大中城市, 都有與大中城市相連的高速快捷的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò), 這更堅(jiān)定了消費(fèi)者購買的決心。“小產(chǎn)權(quán)房”就這樣以其價廉物美的優(yōu)勢迅速進(jìn)入大中城市的房地產(chǎn)市場。
二是在政府以地生財(cái)?shù)氖痉缎?yīng)下, 在新農(nóng)村建設(shè)的沖動下, 在市場的誘惑下, 鄉(xiāng)村想要急速改變農(nóng)村落后面貌的結(jié)果。因?yàn)榻ㄔ熨I賣“小產(chǎn)權(quán)房”可以大大提高土地的收益, 改善鄉(xiāng)村生存環(huán)境, 實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村跨越式持續(xù)快速發(fā)展。一些城郊農(nóng)村有連片的商品住宅，建有醫(yī)院、幼兒園、健身館、超市、物業(yè)管理、高爾夫球場等完善的配套設(shè)施。不僅豐富和便利了小區(qū)居民的生活, 還解決了當(dāng)?shù)卮迕竦木蜆I(yè), 新農(nóng)村實(shí)現(xiàn)了快速和可持續(xù)發(fā)展。
三是城市化的飛速發(fā)展催生了眾多不同的住房需求。除了城市中低收入居民對廉價住房的需求外, 我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養(yǎng)老住房的需求。與“便宜”、“環(huán)境清靜”的“小產(chǎn)權(quán)房”相比, 大都市的喧囂和房價的昂貴已不是老年人退休養(yǎng)老的合意選擇。當(dāng)然, 他們紛紛購買“小產(chǎn)權(quán)房”有的也還有另外一個原因, 就是可趁機(jī)把都市的房子讓給在那里工作的子女。另外, 受戶籍限制的城市“漂流”族也是“小產(chǎn)權(quán)房”的重要需求者。很多到大中城市闖蕩的年輕人, 開始往往都是租房住, 等到三五年后, 在城市的事業(yè)已扎下根基, 便想安頓家庭,不愿再“漂”下去了, 有限的存款讓他們只好選擇“小產(chǎn)權(quán)房”。
