“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
《憲法》中規(guī)定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現(xiàn)行的《土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)際上是不合法的。
據(jù)調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房。鄭州的小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)集中在三環(huán)四環(huán)城鄉(xiāng)結(jié)合部附近，大多是村集體組織或農(nóng)民自行組織建造的商品房，也有開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋。有數(shù)據(jù)顯示，到2013年年底，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已逾66億平方米，有超過(guò)8000多萬(wàn)居住者，已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)。小產(chǎn)權(quán)房“權(quán)”歸何處成了很多人關(guān)心的問(wèn)題。
但國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人26日表示,不動(dòng)產(chǎn)登記是按物權(quán)法要求,依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng),不可能登記不合法的東西。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確,世界上普遍實(shí)施土地用途管制。“所以‘小產(chǎn)權(quán)房’不可能予以登記,更不可能通過(guò)合法登記‘漂白’。”
小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”需先修法
從2013年十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)起，小產(chǎn)權(quán)房可能“轉(zhuǎn)正”的消息就一直甚囂塵上，但專家表示，小產(chǎn)權(quán)房要想“轉(zhuǎn)正”，必須先修改法律，這是其面臨的最大障礙。
在實(shí)際操作過(guò)程中，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正也面臨很多具體問(wèn)題。“如果‘轉(zhuǎn)正’，那之前買賣‘小產(chǎn)權(quán)房’的行為如何界定和處罰?這肯定是違法行為，如果簡(jiǎn)單的‘轉(zhuǎn)正’，就等于承認(rèn)了之前的違法行為。”北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)。此外，他認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”如果轉(zhuǎn)正，那勢(shì)必還要采取補(bǔ)交土地收益等方式補(bǔ)交一定的價(jià)款，那么補(bǔ)交的金額標(biāo)準(zhǔn)多少，時(shí)限界定在哪里?這些都需要明確。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房不符合法治國(guó)家的精神，如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正那就是在鼓勵(lì)違法，讓人產(chǎn)生法不責(zé)眾的錯(cuò)覺(jué)。能蓋小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民不是廣大農(nóng)村的絕大多數(shù)農(nóng)民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規(guī)劃管制下，規(guī)劃就是錢，原住民的土地?zé)o權(quán)自由流轉(zhuǎn)入市獲益，否則，既破壞了社會(huì)公正，也是對(duì)占人口絕大多數(shù)的外來(lái)進(jìn)城農(nóng)民利益的擠壓和傷害。
