所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。
(一)法律效力
“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：
對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)
第一種就是農(nóng)民的住宅房交易，有的城市居民喜歡農(nóng)村傳統(tǒng)的平房大院，前幾年幾萬(wàn)元就能買到，近兩年隨著征地的急速擴(kuò)張，近郊區(qū)的平房大院動(dòng)遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很高，出現(xiàn)了大量賣房村民反悔要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的案件，如何發(fā)配動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)和買房款之間的巨額差價(jià)成了司法審判中的難題，國(guó)內(nèi)的大部分法院還是確認(rèn)集體土地上房屋買賣合同無(wú)效，只是保護(hù)購(gòu)房者的購(gòu)房款及翻新改造和裝修的費(fèi)用，增值補(bǔ)償部分還是歸村民所有。
第二種就是各類農(nóng)業(yè)園或者養(yǎng)老院的別墅，這類房屋一般成規(guī)模開發(fā)，如果這類房屋的買賣發(fā)生糾紛，例如，逾期交房或交房標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理等出現(xiàn)問題，合同中約定的違約賠償條款都不能得到支持，因?yàn)榍疤豳I賣合同是無(wú)效的，其結(jié)果一般是退房退款。所以，此類房屋在尚未建成階段風(fēng)險(xiǎn)很大，如果是購(gòu)買已建成使用的，買房人對(duì)現(xiàn)狀已經(jīng)認(rèn)可，發(fā)生爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)較小。
第三種就是集體土地上的樓房交易。集體土地上的樓房大多是解決農(nóng)民集中上樓或動(dòng)遷安置等名義立項(xiàng)建設(shè)時(shí)，超建形成的。有相當(dāng)多的購(gòu)房者持有房產(chǎn)執(zhí)照和契稅完稅證明，使這類房屋的交易在表面上看上去已經(jīng)得到政府的認(rèn)可。實(shí)際上這部分房產(chǎn)執(zhí)照是八十年代套印市政府紅印印刷的類似于獎(jiǎng)狀式樣的一種產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)時(shí)有一部分流失在鄉(xiāng)村土地辦公室，后來市政府已經(jīng)公告停止使用這種獎(jiǎng)狀式產(chǎn)權(quán)證，但一部分違法建設(shè)的集體土地上的住宅購(gòu)買人在九十年代仍然從售房企業(yè)或村委會(huì)獲取了這類產(chǎn)權(quán)證，并且繳納了契稅。
第四種小產(chǎn)權(quán)房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是沒有辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金。不僅合同會(huì)被確認(rèn)為無(wú)效，未來面臨再次動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的風(fēng)險(xiǎn)，由于購(gòu)買時(shí)相對(duì)于國(guó)有土地上的商品房比較便宜，將來動(dòng)遷時(shí)的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)低于同地段的商品房也是正常。
(四)小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正
目前小產(chǎn)權(quán)房的情況比較復(fù)雜，不排除個(gè)別建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房屋因補(bǔ)足相關(guān)土地、規(guī)劃等手續(xù)而取得城市房屋產(chǎn)權(quán)的情況，但該情況并不是普遍現(xiàn)象。因?yàn)槟壳伴_發(fā)建設(shè)這些小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)單位基本都是些“小家”，房屋建成銷售后，開發(fā)單位得到銷售款后，也都撤走了。而小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正時(shí)，需要這些開發(fā)單位再掏錢來補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，而此時(shí)房屋已經(jīng)銷售完畢，小產(chǎn)權(quán)房即使轉(zhuǎn)正了，開發(fā)單位也沒有任何收益，所以絕大多數(shù)的開發(fā)單位不會(huì)為已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)辦轉(zhuǎn)正手續(xù)。因此購(gòu)房者不要認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”將來都能轉(zhuǎn)正，才決定購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。
