所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，為何會有小產(chǎn)權(quán)房呢，小產(chǎn)權(quán)房能否上市交易呢?
一、為何會有小產(chǎn)權(quán)房
我國有《土地管理法》及其實(shí)施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī)，對土地資源的使用進(jìn)行嚴(yán)格的界定，特別是對農(nóng)村集體土地進(jìn)行了強(qiáng)制性的保護(hù)。我國對城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理方法，對城市人口和農(nóng)村人口也實(shí)行不同的管理辦法。城市國有土地只有經(jīng)過合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn)，并由國家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證。
而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國家征地，土地性質(zhì)變?yōu)閲泻蟛趴梢杂糜诜康禺a(chǎn)的開發(fā)，然后進(jìn)行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，是“小產(chǎn)權(quán)房”問題的根源。這樣的國有土地和集體土地的二元式劃分，導(dǎo)致了土地一級市場國家壟斷，造成二者事實(shí)上的不平等。一方面，農(nóng)民在征收中獲得的補(bǔ)償與市場價值相差太大，就自主建房出售;另一方面，現(xiàn)在城市房價太高，城鎮(zhèn)的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由于農(nóng)村房屋便宜，于是很多城鎮(zhèn)居民購買，這就是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因。
二、小產(chǎn)權(quán)房可以上市交易嗎
依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
三、購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險
(一)政策風(fēng)險。購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
(二)拆遷風(fēng)險。購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其無法得到拆遷補(bǔ)償和安置。
(三)毀約風(fēng)險。如果房價上漲，出賣人毀約，從目前已有的案例來看，法院會支持其合同無效請求，返還房屋，退還購房款，很難支持購房人求賠償損失的請求。
(四)其它風(fēng)險。購買小產(chǎn)權(quán)房后，無法遷移戶籍，無法抵押貸款，無法合法的變現(xiàn)，涉及到相鄰權(quán)侵害，也很難獲得法律保障救濟(jì)。
