所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%～60%;從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅;從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
常見的小產(chǎn)權(quán)房種類一般可以細(xì)分為三種：普通小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)權(quán)房。
普通小產(chǎn)權(quán)房：這類產(chǎn)權(quán)房大多是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子，其特質(zhì)是產(chǎn)權(quán)不滿70年，無房產(chǎn)證。銷售的形式不是出售，而是出租 ，所簽合同一般也為租賃合同。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房：這類產(chǎn)權(quán)房是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”一般 具備完整的70年產(chǎn)權(quán)，有房屋產(chǎn)權(quán)證。但該房屋產(chǎn)權(quán)證的辦法單位多為鄉(xiāng)政府 或村政府，不具備完整的房屋產(chǎn)權(quán)，部分房屋產(chǎn)權(quán)證甚至不具備法律效應(yīng)。
軍產(chǎn)權(quán)房：軍產(chǎn)權(quán)房目前尚無明確規(guī)范的定義，一般是指在軍隊(duì)使用的土地上開發(fā)建設(shè)所有權(quán)歸軍隊(duì)所有的房屋。軍產(chǎn)房一般是部隊(duì)出地皮，開發(fā)商出資金來蓋，利益共享。軍產(chǎn)權(quán)房的購買手續(xù)簡單，不交契稅，通常為70年使用權(quán);過戶時(shí)手續(xù)簡單，交少許過戶費(fèi)，不用交個(gè)稅。但嚴(yán)格意義上來說，法律 是不允許軍產(chǎn)房買賣的，所以通過特殊渠道購買到軍產(chǎn)房，在一定層面上來說是不合法的，房屋的權(quán)益也不受法律所保護(hù)的。
小產(chǎn)權(quán)房的共同特點(diǎn)有哪些?
一、集體土地建設(shè)的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”最重要的特點(diǎn)就是在集體土地上 開發(fā)的房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)并公開向社會銷售，必須先經(jīng)國家征收，把 集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓 金等稅費(fèi)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
二、沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證。而“小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏國有土地使用證，也 就談不上規(guī)劃許可證等“四證”。
三，價(jià)格便宜。“小產(chǎn)權(quán)房”好賣，最主要的是其售價(jià)相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因?yàn)樗缓饔猛恋刭M(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等費(fèi)用，所以價(jià)格低廉。
四、無合法產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”，無法在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記，領(lǐng)取房 屋所有權(quán)證書。
五、開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴(yán)格，大多是村或無開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設(shè)公司開發(fā)，也有的是一些單位或個(gè)人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營業(yè)條件，房屋設(shè)計(jì)及建筑質(zhì)量 得不到保障。
