鐘某系江西省某村村民，殷某系鄰村村民。2010年2月，二人簽訂一份《房屋買賣協議》，約定鐘某將坐落在本村新建的磚混結構房屋及柴棚間以18萬元的價格賣給殷某，殷某支付了10萬元。因該協議約定由出賣人負責辦理國有土地所有權房產證和國有土地使用權證等，而鐘某未能辦理上述證件，殷某不愿付清購房余款。經查，房屋屬于出賣人鐘某所在集體經濟組織的宅基地上新建的建筑，即“小產權房”，不能辦理國有土地使用權證，更不能辦理國有土地所有權證。
2014年5月，鐘某以《房屋買賣協議》違反國家政策為由，訴請法院要求退款還房。法院認為，宅基地使用權主體是農村特定集體經濟組織的農村居民。買受人殷某的戶籍雖屬農村戶口，但并非房屋宅基地所在地的集體經濟組織成員，雙方簽訂的房屋買賣協議無效，應退款還房。
《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”由此可知，“小產權房”是受處分限制的房產，不得向城鎮居民轉讓，不得對外流轉。因為宅基地使用權由村民無償取得，并且沒有使用期限，具有社會福利性，故宅基地使用權不同于城市土地使用權，其具有占有、使用、收益和有限的處分權能。
憲法第10條規定:“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”據此，宅基地使用權是指農民為建造住宅而依法取得的對本集體所有的一定范圍內的土地占有、使用的權利。宅基地使用權只能在本集體內部流轉，其主體只能是本集體經濟組織的成員，不能是其他集體經濟組織的成員。而“小產權房”是建立在農村宅基地之上的建筑物，根據“房地一體”主義，其轉讓當然受限制。
根據合同法第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。由于鐘某和殷某并不同屬一個集體經濟組織，買受人殷某不具有使用出賣人鐘某所在集體經濟組織宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協議是一種集體土地上的房屋買賣，則該協議違反了法律強制性規定歸于無效，因合同取得的對方財產應當相互返還。
