根據我國現行法律規定，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋。因此，小產權房的交易是違反國家法律的強制性規定的，這類房屋買賣的合同本身是違法也是無效的。目前因農村小產權房交易引發的民事糾紛正在逐年遞增，筆者所在的人民法庭上個月就受理了兩起類似案件。因此，正確認識小產權房交易的風險對于防范房屋交易風險和化解社會矛盾都具有非常重要的現實意義。
購買小產權房在現實中主要存在以下四方面的風險：一是辦不了房產證，這類房屋是建在集體土地上，根據法律規定是不允許對外銷售的，購買這樣的房屋在沒有改變土地性質的情況下是不能辦理房產證的，沒有房產證的房屋在法律意義上是不受保護的，同時，這類房屋在再次轉讓及遺贈、繼承等方面都會面臨困難;二是違約風險，由于小產權房交易違反了國家法律的強制性規定，其買賣合同是違法的，也是自始無效的，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房，在實踐中，很多賣方都是抓住這一點搞一房二賣或者進行其他的違約行為;三是拆遷難補償，購房者雖然雙方簽有購房合同，但卻屬無效合同，小產權房除了不能辦理房產證外，大多還是違章建筑，有被拆除的危險，業主也不能因為拆遷而得到安置補償;四是房屋質量沒有保證，小產權房不是商品房，出售方不是合法的開發公司，購買后不能享受到《建設工程質量管理條例》規定的售后保修服務，發生質量問題往往只能自行承擔。
筆者在辦理此類案件過程中，針對農村小產權房交易的特點總結了三點防范意見：第一是要提前認識到小產權房交易的風險，最好是不要購買這種農村小產權房，也就避免了購買小產權房而引發的一切風險;第二是已經購買了這種小產權房的業主，要積極找到出賣方協商，盡可能地通過補交土地出讓金，轉變土地性質，從而使小產權房變成能夠辦理房產證的商品房，從而使自己的權利受到法律的保護;第三是在與出賣方協商未果的情況下，可以起訴至法院，請求法院確認此類房屋買賣合同無效，實現退房退款的目的，如果購買方是在不明知所購買的房屋屬于小產權房的，賣方在簽訂合同時也未盡到告知義務的，購買方還可以依法追究賣方的締約過失責任。
(原文標題：淺析農村小產權房交易的風險及防范)
