1、何為小產(chǎn)權房？
小產(chǎn)權房目前多集中于一些城市郊區(qū)，也被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權房，它建設在農(nóng)村集體土地上的房屋，不能取得土地證、房產(chǎn)證等合法憑證，不能進入交易所辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，不能辦理登記過戶，權屬不具有法律效力，常由當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)的政府部門向購房人發(fā)放的房屋產(chǎn)權證明，與國家依法頒發(fā)的房屋所有權證對稱，所以被約定成俗的稱為小產(chǎn)權房。
2、小產(chǎn)權房買賣糾紛案例分析
案例一：獨生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權房。劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權利出賣該房屋。
解析：根據(jù)相關條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。但是在繼承后的實際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。
案例二：城市居民購買小產(chǎn)權房如果遇到拆遷可否獲得補償？
解析：小產(chǎn)權房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。
案例三：趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。一個月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時，趙某卻反悔了，準備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。
解析：法律法規(guī)不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權利，不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。本案中法院認定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。
3、小產(chǎn)權房買賣有風險
其一，沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。無論是村委會還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證都屬于無效證件，在法律上不予承認。
其二，無法上市流通。由于小產(chǎn)權住房沒有國家認可房產(chǎn)證明，所以不具備進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、處分和繼承等權利。
其三，房產(chǎn)無法過戶。由于小產(chǎn)權房產(chǎn)本身就不具備相應產(chǎn)權，所以也不具備過戶的權利。
其四，沒有占地補償。遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權房產(chǎn)占地的情況時，小產(chǎn)權房主只能得到很少或無法得到相關補償。因為該小產(chǎn)權占有土地屬于當?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)政府所有，補償款會直接劃給當?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)政府。
其五，無法辦理銀行貸款。這點我想不必多說了，因為辦理貸款買房需要以該房屋的產(chǎn)權證辦理抵押登記手續(xù)，沒有國家出具合法產(chǎn)權證房產(chǎn)銀行不會放款。
其六，戶口無法遷入。由于購買小產(chǎn)權住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女無法獲得當?shù)氐拿赓M醫(yī)療和義務教育資源。
另外，政策不確定。由于現(xiàn)階段國家還沒有對小產(chǎn)權房產(chǎn)做出明確的處理決定，使我們無法預知的風險明顯加大。抱有法不責眾的心態(tài)是不恰當?shù)?，因為購買小產(chǎn)權住房的人群相對于購買合法房產(chǎn)的人群來講還只能算“小眾”，國家出臺相關政策時不得不對“大眾”的利益進行考慮。
綜上所述，小產(chǎn)權房買賣不受法律保護，非集體經(jīng)濟組織成員不要購買;若是集體經(jīng)濟組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟損失。
