備受矚目的“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)終于塵埃落定，業(yè)界人士驚呼“史上最狠”。6月4日，住建部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出的通知規(guī)定：二套房的認(rèn)定，不僅要以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)厲政策。
也就是說，如果你是首次申請貸款買房，而在當(dāng)?shù)胤课莸怯浶畔⑾到y(tǒng)中，你的家庭已經(jīng)登記有一套(及以上)住房，將被認(rèn)定為二套房(及以上)——此為“認(rèn)房”。所謂“認(rèn)貸”，即你已利用貸款購買過一套(及以上)住房，如今又申請貸款購買住房，就算你此前貸款已還清，或者買的房子已賣出去，仍然算二套房(及以上)。
相信你都看出來了，房貸政策空前嚴(yán)厲。按這一規(guī)定，我看南寧八九成的家庭都可能要“被二套房”。很簡單，除非是那些剛來南寧沒幾年的外地人，現(xiàn)在哪個(gè)家庭原來沒有房子?
“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)厲標(biāo)準(zhǔn)，給二套房貸政策的執(zhí)行構(gòu)筑了一道堅(jiān)強(qiáng)的制度籬笆。一方面，給銀行執(zhí)行提供了明確的依據(jù)，防止執(zhí)行中的跑冒滴漏、亂設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、各行其是;另一方面，繼續(xù)強(qiáng)化了調(diào)控政策的預(yù)期和成果，捍衛(wèi)了政策的公信力。你可以如此理解，這是政府對購房者和開發(fā)商的一次明確的“喊話”，中央對樓市的調(diào)控決心已表露無疑。
相信這一次不再是“狼來了”。但嚴(yán)厲后續(xù)政策的出臺(tái)，卻是以往數(shù)次調(diào)控“狼來了”的結(jié)果。
5月是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但新政調(diào)控下的今年5月，市場溫度今非昔比。雖然，榮和、匯東旗下的樓盤依然取得“日光”的銷售奇跡，但并沒有人因此高呼樓市“翻紅”。因?yàn)椋蠈幋蠖鄶?shù)樓盤與榮和大地、山水綠城、匯東星城的熱銷絕緣。不少樓盤的銷售主管對前來踩盤的居周刊記者坦言：冷，非常冷。甚至，南寧已有開發(fā)商在為突如其來的買家“退房”而大傷腦筋。
形勢非常嚴(yán)峻，但很多開發(fā)商依然硬扛。正如你所看到的：有的延緩開發(fā)或推遲銷售，觀望調(diào)控的后續(xù)措施，期待著下一輪“報(bào)復(fù)性反彈”;有的依然頑強(qiáng)地漲價(jià)，漲幅不大，每次開盤漲一兩百元，試水市場，挑戰(zhàn)買家的承受能力。說白了，就是博弈，與調(diào)控政策博弈，與購房者博弈。
少數(shù)樓盤的旺銷，一方面表明剛需依然如滔滔江水，購買欲旺盛，這是開發(fā)商的強(qiáng)心劑。另一方面，恰恰說明那些有大量替代性供應(yīng)、價(jià)格虛高、增值把握性不大的樓盤已經(jīng)陷入滯銷，剛需買不起，投需不感興趣。
因此，少數(shù)高性價(jià)比樓盤的旺銷，顯示出的并不是樓市的好轉(zhuǎn)，而是轉(zhuǎn)化，一種令人緊張的轉(zhuǎn)化。
首先是需求。以嚴(yán)厲的二套房貸政策為核心的調(diào)控，已將大部分投資需求擠壓出去，而自住剛性需求和改善需求，因受房貸政策“誤傷”，或?qū)Ψ績r(jià)預(yù)期的改變，亦處于觀望之中。與此相對應(yīng)的，是供應(yīng)量的不減反增。下半年，南寧將有一批新樓盤上市。甚至有業(yè)界人士悲觀地認(rèn)為：嚴(yán)厲的二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可能引發(fā)樓市“拐點(diǎn)”。
其次是土地增值稅的從嚴(yán)清算。最高稅率可以達(dá)60%的土地增值稅，極大地壓縮開發(fā)商凈利潤，迫使其放棄“低周轉(zhuǎn)、慢開發(fā)、高毛利，以時(shí)間換利潤空間”的開發(fā)策略。如果這一政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，可以預(yù)見，開發(fā)商靠囤地、捂盤推高房價(jià)的做法將會(huì)有所收斂，樓盤建設(shè)與推盤速度都會(huì)相應(yīng)加快。
有識(shí)者指出，這一輪樓市調(diào)整有深刻的社會(huì)背景。房價(jià)的畸高，貧富差距的加劇，社會(huì)矛盾的激化，正是在這樣的大背景下，國家開始了新一輪樓市調(diào)控。舒緩社會(huì)壓力，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立合理機(jī)制成為必需的選擇。因此，不難理解溫家寶總理為何無比堅(jiān)定地再次發(fā)話：堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲。
你認(rèn)為中央還會(huì)把房地產(chǎn)“放虎歸山”嗎?我愿意相信，中國樓市的調(diào)控才是開始。新“國十條”、土地增清稅從嚴(yán)清算、二套房貸新政、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革等措施透露出一個(gè)明確的思路：一手壓住房價(jià)畸形上漲的勢頭，一手加快保障性住房建設(shè);一手?jǐn)D壓投資投機(jī)性需求和土地財(cái)政的沖動(dòng)，一手降低房地產(chǎn)在GDP中的分量。這是戰(zhàn)略性調(diào)整，開發(fā)商盼望的“報(bào)復(fù)性反彈”可能將是一個(gè)夢想。
可以預(yù)見，未來一段時(shí)間，降價(jià)銷售將是打破觀望局面的有效手段。你不降有人降。南寧奧園已經(jīng)降了，說是回籠資金自救也好，說是趁機(jī)擴(kuò)大市場占有率也行。反正，你跟也難受，不跟也難受。
最后，套用張信哲一首歌中的一句經(jīng)典歌詞：我們再也回不去了，對不對?
