02. 購(gòu)置能力評(píng)估
自我能力評(píng)估，從家庭收入及銀行貸款兩方面來(lái)衡量。首先了解家中可用資金有多少，如存款、股票等，算出自備款部分，再?gòu)墓潭ㄊ杖胫锌鄢潭ㄩ_(kāi)支，算出自己的付款能力(月供最好不要超過(guò)家庭月收入的三分之一)，即可得知自備款和貸款部份的金額，兩者加起來(lái)則為自己可購(gòu)買(mǎi)多少價(jià)位的房子。一般二手房貸款約為總房款的60%-70%，貸款年限最長(zhǎng)三十年。年限如選擇中長(zhǎng)期每月還款就較少，但相應(yīng)的利息累加就高了，具體見(jiàn)下表。
【 提示 】 計(jì)劃雖然周密，但總會(huì)多出一些意想不到的開(kāi)支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要預(yù)留足夠的中介費(fèi)、契稅、維修基金等費(fèi)用。
03. 找房渠道選擇
尋房渠道大致有兩種：
1. 委托中介。中介特點(diǎn)是可以提供一站式的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，還代辦買(mǎi)賣(mài)流程中所有事項(xiàng)，把自己的需求詳細(xì)的說(shuō)出來(lái)，他們會(huì)盡可能尋找符合條件的物業(yè)，直至找到滿(mǎn)意的為止。
2. 專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站如口碑網(wǎng)房產(chǎn)。網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布快但更新慢，有些房源實(shí)際已經(jīng)不存在了。再加上網(wǎng)絡(luò)的虛擬性，信息還是需要先確定一下真實(shí)程度。
04. 中介服務(wù)選擇
總的來(lái)說(shuō)要選擇口碑較好的品牌中介。可以通過(guò)親戚朋友、同事、媒體等各種途徑了解、比較哪幾個(gè)公司服務(wù)比較完善，并且沒(méi)有糾紛事件發(fā)生。如果您已經(jīng)鎖定購(gòu)買(mǎi)區(qū)域或樓盤(pán)，就可直接去該區(qū)域內(nèi)找當(dāng)?shù)氐闹薪椋驗(yàn)橹薪楣径紩?huì)有自己的主打商圈，本商圈內(nèi)的掛牌房源較多，您的選擇余地就會(huì)更大。經(jīng)紀(jì)人也更了解本地所有樓盤(pán)的細(xì)節(jié)情況。如果只是有一個(gè)大概購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有確定具體目標(biāo)，就需要委托在全市各區(qū)都有連鎖分店，并且房源互相流通的公司。
【 提示 】 可以多委托幾家公司，這樣找到合適房子的機(jī)會(huì)較大。但也不是多多益善，否則不但電話(huà)被打爆，而且你也會(huì)因疲于看房而漸漸失去了判斷力。
05. 與經(jīng)紀(jì)人的交流
找資深的經(jīng)紀(jì)人。在去中介公司之前，先去您要咨詢(xún)的區(qū)域周邊熟悉情況，在與經(jīng)紀(jì)人攀談的過(guò)程中洞察他所說(shuō)的和您實(shí)地了解的是否相吻合，如果不是，那他的資歷一定很淺，或者根本就不誠(chéng)實(shí)，這樣的經(jīng)紀(jì)人根本起不到為您服務(wù)的作用。對(duì)您的經(jīng)紀(jì)人盡可能詳細(xì)羅列對(duì)物業(yè)的要求(地段，就學(xué)環(huán)境，休閑設(shè)施，樓層，房型，景觀(guān)，小區(qū)位置等)，先過(guò)濾掉明顯不符合要求的房子，避免消耗不必要的時(shí)間和精力。從他那里得知原來(lái)業(yè)主出售的真正意圖，也可以側(cè)面了解到房屋是否存在缺陷。
【 提示 】 跟中介說(shuō)您買(mǎi)房預(yù)算時(shí)，價(jià)格范圍可以上下浮動(dòng)15-20%，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)有少量超低價(jià)的房源是物超所值的，不要錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì);另一方面，在目前市場(chǎng)情況下，房東的掛牌價(jià)有時(shí)可以降15-20%左右。
06. 實(shí)地察看物業(yè)
在實(shí)地察看中，需要注意的問(wèn)題很多。小區(qū)周?chē)h(huán)境、交通、購(gòu)物、就醫(yī)的便利性等。小區(qū)配套要看小區(qū)的規(guī)模，綠化率，有沒(méi)有會(huì)所，物業(yè)管理是否到位，停車(chē)位或車(chē)庫(kù)是否充足等。從安全通道，大廳，外立面等公共部分來(lái)判斷建筑品質(zhì)。進(jìn)入房間里面，看房型設(shè)計(jì)的緊湊與否，有沒(méi)有大量面積浪費(fèi)，每個(gè)房間的采光、視野有沒(méi)有遮擋，是否有景觀(guān)，水壓夠不夠等等。對(duì)于裝修房則要仔細(xì)觀(guān)察裝修質(zhì)量，地板、門(mén)窗、櫥柜有沒(méi)有變形，天花板、墻壁是否有滲水的痕跡。有些房子表面看來(lái)經(jīng)過(guò)翻新，實(shí)質(zhì)想掩蓋一些嚴(yán)重不足，千萬(wàn)不要被蒙混。抄錄下隨房附送的家具、家電品牌和尺寸大小，以備后用。另外，小區(qū)里居民素質(zhì)的高低也很關(guān)鍵。跟住在里面的業(yè)主聊天過(guò)程中，也能知曉小區(qū)居住的方便程度。
【 提示 】 有時(shí)一套房子因?yàn)闃I(yè)主原因暫時(shí)看不到，中介會(huì)帶您去看同小區(qū)里相同或類(lèi)似的房型做替代品。在簽定金協(xié)議之前，一定要再實(shí)地去看一次您的“準(zhǔn)房屋，畢竟二手房之間的個(gè)體差異是很大的。
