【摘要】
在滬版的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》附件二中有關(guān)于房屋設(shè)備、裝飾情況處理的約定，這里的設(shè)備、裝飾指的就是固定裝修。在簽訂合同時，多數(shù)買賣雙方僅表述為“現(xiàn)有固定設(shè)備、裝飾”，而不對具體項目進(jìn)行列明。
當(dāng)賣家在交付房屋時如果把一些電器，如熱水器、脫排油煙機(jī)等拆走了，買家能起訴要求賣家承擔(dān)違約和賠償責(zé)任嗎？
【案情】
滬律網(wǎng)律師曾經(jīng)代理過一起房屋買賣糾紛案件，買賣雙方之間因固定裝修的交付問題鬧的不可開交，最終在律師的幫助下買家的權(quán)益才得到了維護(hù)。
事情是這樣的：郭先生與金先生簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》約定郭先生將其名下房產(chǎn)以總價320萬元轉(zhuǎn)讓給金先生，在附件二中約定轉(zhuǎn)讓價包括現(xiàn)有固定裝修、設(shè)備。合同簽訂后，雙方依約完成了付款及過戶事宜。但在交付房屋當(dāng)日，金先生發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的熱水器、脫排油煙機(jī)等電器都沒有了，連窗簾也不知了去向，當(dāng)即金先生就拒絕接收房屋。
之后，金先生通過滬律網(wǎng)找了律師，在聽取了金先生的陳述并分析了相關(guān)證據(jù)之后，律師提出了兩項訴訟請求：1、要求郭先生給付延期交房違約金；2、要求郭先生給付拆除裝飾、設(shè)備的折價賠償金。
郭先生在接到法院傳票后提出答辯認(rèn)為現(xiàn)有固定設(shè)備、裝修并未明確包括熱水器、脫排油煙機(jī)等電器，窗簾更不是固定裝修，因此自己并不違約，無須承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。
【律師分析】
首先、熱水器、脫排油煙機(jī)等電器，窗簾等物品是附合于房屋之上形成固定裝修，如果賣方將其拆除，將嚴(yán)重影響房屋的正常使用。因此，上述設(shè)備、設(shè)施屬于房屋本身的附隨物品，不應(yīng)拆除、也不能拆除。
其次、我國《合同法》規(guī)定在合同生效之后，雙方對部分履行內(nèi)容約定不明的，應(yīng)遵守行業(yè)交易習(xí)慣。雖然郭先生與金先生簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》未列明房屋交付時所包括裝飾、設(shè)備的具體項目，但根據(jù)二手房交易的慣例，一般大眾認(rèn)知的固定裝飾、設(shè)備應(yīng)當(dāng)包括熱水器、脫排油煙機(jī)等電器以及窗簾等物品。
根據(jù)法律規(guī)定郭先生在交付房屋時也應(yīng)一并交付上述設(shè)備、裝飾，因此郭先生拆除相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的行為構(gòu)成違約。
再次、郭先生客觀上已經(jīng)將熱水器、脫排油煙機(jī)等電器、窗簾等拆除，并且在金先生提出異議后仍未恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施等。基于郭先生的違約行為，其應(yīng)按相關(guān)物品現(xiàn)值及重置的費用向金先生承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
最后，因郭先生拆除裝飾、設(shè)備才最終造成了延期交房，致使金先生至今仍無法正常使用房屋，過錯在于郭先生，其未按期全面履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，支付違約金。
滬律網(wǎng)律師從事實以及法律的層面上對金先生的案件進(jìn)行分析，并基于以上的分析，幫助金先生提出了相應(yīng)的訴訟請求。
【判決】
在庭審中，雙方確認(rèn)拆除的物品價值1萬元人民幣。最終，法院判決被告郭先生向原告金先生賠償損失1萬元及支付違約金3000元。
【結(jié)束語】
在二手房買賣交易中，作為出賣方有保證轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能夠達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)的交易習(xí)慣，除有明確排除外的約定外，那些相關(guān)固定在房屋內(nèi)的、滿足房屋正常使用的基本設(shè)備、設(shè)施應(yīng)當(dāng)作為房屋的附隨物品一并交付給買家。
