小區(qū)停車位歸屬問題是目前社會生活的一大熱點問題。圍繞車庫的權屬問題、車位問題、收費問題，業(yè)主、物業(yè)公司和開發(fā)商之間糾紛不斷，這方面的訴訟也不時見諸報端。不過，一般的情況都是業(yè)主或業(yè)主委員會起訴開發(fā)商，或者狀告物業(yè)管理公司。然而前不久江蘇省常州市天寧區(qū)人民法院開審的一起訴訟案件卻不“一般”。這起訴訟的原告是開發(fā)商，被告是業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。訴訟的起源也正是車庫的所有權與管理權之爭。
車庫租售權起爭執(zhí)
5月27日，常州當地一家媒體以《郝律師有話要說》為標題再次報道了前幾日開庭的開發(fā)商狀告業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司侵權的這起案件。文中提到的開發(fā)商的代理律師郝律師，是常州東晟律師事務所的律師郝秀鳳。郝律師針對前幾天該報在報道中的一些概念模糊的地方進行了澄清。并再次聲明：原告訴諸法律，并不是與被告在車庫車位問題上有什么“權屬之爭”，而是訴被告業(yè)委會和物業(yè)公司的侵權行為。
文中提到的小區(qū)名叫潤*半島花園小區(qū)，位于新的常州市政府南側，老城和新城的交界地帶，是常州的園林綠化示范小區(qū)。分兩期建成，共有19棟樓房。開發(fā)商是常州市潤*達房產開發(fā)有限公司(以下簡稱潤*達公司)。
花園小區(qū)的車庫分為兩部分，樓房下面的車庫由開發(fā)商贈送給了全體業(yè)主使用，用于存放自行車、摩托車。這部分的面積約6093平方米。而停放轎車的車庫則是建在每棟樓房之間綠化帶的下面，約有1.5萬平方米。關于車庫的產權，開發(fā)商在2005年8月進行了權屬登記后，取得了上述車庫車位的產權。
此后，潤*達公司向小區(qū)業(yè)主出售或出租車位并收取轉讓款或租金。另據了解，庭審后開發(fā)商即從房產管理部門領到了紅本產權證。
但2007年2月15日矛盾發(fā)生了。這一天開始，小區(qū)業(yè)主委員會和業(yè)主委員會聘請的物業(yè)公司———常州市*花物業(yè)管理有限公司在小區(qū)室外公示欄和每幢樓各單元的公示牌內貼出公告。公告指出任何個人和單位不得在小區(qū)內擅自向小區(qū)業(yè)主出售或出租小區(qū)內的車庫或車位，并指出由于小區(qū)內部分地下停車庫的產權還未完全明確，請業(yè)主目前不要購買車庫或車位，要求小區(qū)業(yè)主將車位費和車位管理費繳給小區(qū)物業(yè)管理部。開發(fā)商覺得上述做法侵犯了他們的所有權，也聘請律師向業(yè)主發(fā)出律師函，告知業(yè)主潤*達公司是車庫的所有權人，要求將車庫費用交給潤*達公司。
潤*達公司認為業(yè)主委員會和物業(yè)公司的公告嚴重影響原告向小區(qū)業(yè)主出售和出租車庫，并在已購買或租用原告車庫的業(yè)主中造成較大的混亂，在協商不成的情況下，今年4月中旬，潤*達公司將業(yè)主委員會和物業(yè)公司告上了法院，請求判令兩被告立即停止侵權并在花園小區(qū)內消除給原告銷售和出租車庫或車位造成的影響。：
雙方的爭執(zhí)導致業(yè)主們無所適從，他們有的將車庫的有關費用交給了業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，有的交給了開發(fā)商。
三大爭論焦點
開庭當天，旁聽席上座無虛席。雙方的律師圍繞以下幾個問題唇槍舌戰(zhàn)：
1、業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格
被告律師首先對原告把業(yè)主委員會作為被告提出質疑。他認為，根據民事訴訟法，作為被告，要有獨立財產，而業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主的自治組織，不具備訴訟主體資格。原告律師反駁說，業(yè)主委員會作為原告的案子已屢見不鮮，既然可以作原告，那么就可以作被告。最高人民法院對業(yè)主委員會的訴訟地位也有過明確的答復。另外，即將于今年10月1日實施的物權法規(guī)定，業(yè)主委員會如果違法，也可以作為被告。
2、開發(fā)商是否具有處置地下車庫的權利
法庭上，原告律師出示了10份由常州房管局產監(jiān)處頒發(fā)給潤*達房產公司的“地下車庫車位權屬證”。他們認為，地下車庫不存在權屬爭議問題。無論按照現在的法律還是積極實施的物權法，權屬登記和產權證是車庫所有權的合法憑證。關于管理權的問題，開發(fā)商有對車庫的占有、使用、收益、處分的所有權，在出售之前，當然就有對車庫的管理權。開發(fā)商的做法完全符合法律規(guī)定。被告認為，小區(qū)的車位權屬不明，土地費用已分攤到業(yè)主頭上，所以地下的車庫應歸業(yè)主所有。他們認為，小區(qū)公用場地、計入共攤面積的車庫屬全體業(yè)主所有，人防工程等配套設施也是禁止買賣的，開發(fā)商或物業(yè)公司無權出租或出售。這類車庫可以由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會委托物業(yè)公司租給業(yè)主使用，出租的收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修基金。被告還認為，小區(qū)的車庫應由物業(yè)公司管理。
3、業(yè)主委員會和物業(yè)公司是否侵權
原告律師認為，被告對原告出示的有關車庫的產權證明置之不理，在小區(qū)內張貼公告，宣稱地下車庫產權歸屬不明，影響了業(yè)主購買或租賃地下車庫，導致原告的經營受到嚴重損害，侵犯了原告合法租售地下車庫的權利。以至于原告的車庫目前處于非法侵占狀態(tài)，而且導致了小區(qū)停車的混亂。被告說，2006年5月，常州市消協發(fā)布消費警示提醒消費者：衡量車庫能否銷售的唯一標準是能否辦理產權證(或有無預售許可證)，消費者購買車庫時一定要注意索取產權證。業(yè)委會認為，作為小區(qū)內的合法的自治機構有義務提醒業(yè)主注意購買車庫的注意事項，轉述消協的提醒，是善意合法的。
專家如何看
現實生活中，小區(qū)地下車庫車位的歸屬、管理問題帶來的麻煩已經讓業(yè)主和開發(fā)商頭痛不已。人們都期盼物權法實施后這個問題能夠好解決一些。那么，對于該案涉及的上述焦點問題，即將實施的物權法是如何規(guī)定的呢?曾參加物權法起草的全國人大常委會法工委一位的專家是這么看的：
關于業(yè)主委員會的法律地位，現行的各地法院和一些地方規(guī)定都明確了業(yè)主委員會可以成為訴訟主體。今年10月1日起實施的物權法雖然沒有明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟地位，但該法第78規(guī)定：當業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權益時，受侵害的業(yè)主也有權請求人民法院予以撤銷。
關于車庫所有權問題，物權法規(guī)定：規(guī)劃區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸開發(fā)商所有，由開發(fā)商與業(yè)主通過出售、附贈或者出租等方式約定。但對業(yè)主權利的保護體現在三方面：一是車庫車位首先滿足業(yè)主需要;二是“占用業(yè)共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主公有”(74條);三是物權法實施前有約定的依其約定。
