開發(fā)商給業(yè)主1份承諾書，把樓頂無證的兩間夾層(實屬違章建筑)約定4年后售給業(yè)主，可后來又沒有兌現(xiàn)承諾，將該夾層移作他用。為此，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭。今天，浙江省臺州市黃巖區(qū)人民法院對這起商品房預售合同糾紛案作出一審判決，解除被告佳悅公司出具給王某等6原告的承諾書，并賠償原告違約損失1.92萬元。
2002年2月25日，佳悅公司出具給王某為代表的6原告1份承諾書。該承諾書載明：在佳悅大廈變電房頂上三層樓夾層兩間，合計128平方米，4年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓，4年使用期滿，售給王某，價格每平方米按1000元計算，其中南面變電房頂上三層樓夾層有房產(chǎn)權證，僅限公司自用，不得借給他人使用。2002年5月1日至2006年5月1日期滿后可以繼續(xù)使用，付給租金。
上述承諾書出具后，王某等6原告于次日向佳悅公司購買佳悅大廈三層樓全部層面，分別簽訂商品房買賣合同，將承諾書附在6份合同后面并有佳悅公司的印章作騎縫章。2004年9月16日，佳悅公司未經(jīng)王某等6原告同意，將南面三層樓夾層40.56平方米移交給業(yè)主委員會作物業(yè)用房。4年期滿后，王某等6原告與佳悅公司交涉，要求佳悅公司按承諾書履行無果后訴至法院。
王某等6原告在向法院申請鑒定評估的同時，又委托某會計事務所進行評估。6原告認為，佳悅公司在承諾到期后，多次以種種理由推脫，未按約轉(zhuǎn)讓房屋，故請求判令解除2002年2月25日其與佳悅公司的承諾書，并要求佳悅公司賠償其房屋差價24.2萬元及評估費2000元。
佳悅公司則辯稱，王某等6原告要求其賠償損失不成立，違約賠償必須以合法的承諾書為前提條件，而承諾書中所稱的佳悅大廈變電房頂上三層夾層兩間128平方米無房產(chǎn)證、土地證，未經(jīng)規(guī)劃同意，屬違章建筑，不得進行市場交易，此承諾書是無效的，故應按過錯的責任進行賠償。6原告向法院提出評估的同時又向其他評估機構提出評估的行為無效，造成的費用6原告自負。要求駁回6原告的訴訟請求。
法院查明，佳悅大廈變電房頂上北面三層樓夾層一間沒房產(chǎn)證、土地證。
法規(guī)鏈接
合同法第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
法官說法
雙方均有過錯判合理賠償
主審法官認為，佳悅公司將變電房頂上三層樓的夾層兩間出售給王某等6原告，當時雙方對南面的三層樓夾層的意思表示真實，其效力應予認定。對北面的三層樓夾層，雙方是明知沒有產(chǎn)權證，按規(guī)定沒有產(chǎn)權證不能進行交易，其效力不予認定。對承諾書有效部分的約定，雙方應依約履行。
佳悅公司將承諾給6原告南面三層樓夾層移交給業(yè)主委員會，導致承諾書中雙方約定的目的無法實現(xiàn)，甚至在爭議發(fā)生時主張佳悅公司出具的承諾書無效，其行為違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，應認定為違約。佳悅公司的違約行為導致守約方喪失購買的機會，使合同的根本目的不能實現(xiàn)，佳悅公司也承認雙方現(xiàn)已無法按照承諾書的約定繼續(xù)履行北面三層樓夾層沒有產(chǎn)權證不得進行交易，因此，佳悅公司出具給6原告的承諾書應予解除，佳悅公司應當承擔相應的違約責任。承諾書與買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異，考慮本案的實際情況，酌情由佳悅公司賠償6原告1.92萬元，6原告要求佳悅公司按照市場價賠償其經(jīng)濟損失及承擔評估費，但6原告也明知承諾書中的房屋是夾層，未經(jīng)規(guī)劃立項，接受該買賣也有過錯，6原告主張賠償金額的合理部分法院予以支持。故依法作出以上判決。
