房東違約承租人可以按照簽訂的租房合同上的協(xié)議進(jìn)行賠償，如果沒(méi)有約定違約條款可以進(jìn)行起訴解決，以下用一個(gè)具體的案例進(jìn)行解析.
【事件經(jīng)過(guò)】
王某通過(guò)中介租了一個(gè)房子，于10月1日與房東簽好了了租房協(xié)議，但因?yàn)槭诸^拮據(jù)，與房東夫人協(xié)商(房主當(dāng)天沒(méi)去)，合同開(kāi)始時(shí)間為10月10號(hào) ，合同租金10月15日前付清，包括三個(gè)月房租及一個(gè)月押金，當(dāng)時(shí)房東夫人同意，但他說(shuō)沒(méi)有帶房產(chǎn)證，協(xié)商后，由房東先行簽字，中介負(fù)責(zé)驗(yàn)收房產(chǎn)證并由房主補(bǔ)簽字，同時(shí)房東夫人收取500元定金。中介費(fèi)用于合同正式生效日即房子交接日期付清。以上均有文字簽字說(shuō)明。
但房東及房東夫人于10月8日(既合同開(kāi)始前兩天)，通知王某房子他們不租了，不租的原因最終定性為房東家內(nèi)部原因。因此打算退還500元押金毀約。
此事發(fā)生后，在中介的協(xié)調(diào)下王某與房東、中介三方一起聊過(guò)，王某本著繼續(xù)承租的想法與房東談的很誠(chéng)懇，但是房東拒絕同意繼續(xù)租給王某。
中介提出如果房東單方毀約，那么他將承擔(dān)本身的中介費(fèi)用，賠償定金的2倍，賠償當(dāng)月租金的2倍，但王某還是希望能繼續(xù)承租，而不是通過(guò)賠償解決
在這種情況下，房東說(shuō)：房子是他的，但合同上是他夫人簽的名字，他什么都不知道 ，不負(fù)責(zé)。他還沒(méi)收到我的房租(約定付金日期為合同開(kāi)始后)，所以不負(fù)責(zé)賠償租金，他認(rèn)為中介之前只是想盡快把合同簽掉，沒(méi)有驗(yàn)證房產(chǎn)證，也沒(méi)有在簽合同的時(shí)候考慮到對(duì)他們有利的地方，全是在幫著我，因此懷疑我與中介合伙欺騙他老婆。
關(guān)于這個(gè)案例，其中有幾個(gè)法律問(wèn)題值得探討下：
1、房東夫人簽的合同是否有效?
2、王某是否有權(quán)索賠?
3、賠償應(yīng)是什么標(biāo)準(zhǔn)，是按照中介說(shuō)的嗎?
4、如果房東不同意賠償，王某應(yīng)當(dāng)采用什么辦法解決這個(gè)事情，需要什么手續(xù)和證明。
5、解決這起糾紛的時(shí)間要多久?
【法律解讀】
具體分析如下：
1、房東夫人簽的合同是否有效?
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)合同是無(wú)效的，因?yàn)榉课輰儆诜蚱薰餐?cái)產(chǎn)則處分需要共有人也就是夫妻雙方共同同意的情況下才是有權(quán)處分，否則就是無(wú)權(quán)處分并且在夫妻任意一方的否認(rèn)下合同會(huì)最終無(wú)效。
但是，就本案而言如果你能證明房東當(dāng)時(shí)是同意的話那么就視為夫妻雙方都同意處分，從而合同就是有效的。
2、王某是否有權(quán)索賠?
你當(dāng)然有權(quán)索賠，不管合同是否有效都不影響你索賠。
如果是合同有效，那么房東一方是違約，依法你可以要求房東繼續(xù)履行合同或者賠償損失。依據(jù)是合同法107條。
如果是合同無(wú)效，那么房東一方是締約過(guò)失，依法你可以要求房東賠償損失。依據(jù)是合同法42條。
3、賠償應(yīng)是什么標(biāo)準(zhǔn)，是按照中介說(shuō)的嗎?
中介說(shuō)的如果對(duì)方同意那自然好，但是法律規(guī)定的和中介的有所出入，如果是違約責(zé)任，那么房東要么繼續(xù)履行合同要么就賠償損失，損失包括已付租金的利息和你重新找房子的損失。
如果是締約過(guò)失，那么房東只會(huì)賠償損失，損失同上但是還要加上為了訂立合同而付出的費(fèi)用，這些費(fèi)用是項(xiàng)目而已如果你有損失就索賠沒(méi)損失就不能索賠。
不管是違約還是締約過(guò)失，已付租金都必須退還，當(dāng)然定金肯定也是雙倍返還的，依據(jù)是合同法115條。
至于賠房租n個(gè)月的條件法律沒(méi)有規(guī)定，如果房東愿意賠的話你當(dāng)然要收下，不要客氣。
4、如果房東不同意賠償，王某應(yīng)當(dāng)采用什么辦法解決這個(gè)事情，需要什么手續(xù)和證明?
不愿意的話就只能訴訟了，這個(gè)是最確定最有效的途徑，不足就是時(shí)間長(zhǎng)了點(diǎn)。
手續(xù)的話就是在合同訂立地的法院起訴，預(yù)交訴訟費(fèi)并等法院開(kāi)庭傳票，然后就是開(kāi)庭審理、判決了。
證據(jù)方面最重要的當(dāng)然是租賃合同，其次還有中介的證明，如果交了定金的話還應(yīng)當(dāng)有定金收據(jù)、合同或者相關(guān)條款等。
5、解決這起糾紛的時(shí)間要多久?
訴訟的解決時(shí)間上面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，簡(jiǎn)易程序3個(gè)月普通程序6個(gè)月以內(nèi)。
就本案而言，如果你想繼續(xù)租住的話最好能證明房東當(dāng)時(shí)是知道并同意合同簽訂從而證明房東是違約，這樣依法就能要求繼續(xù)履行合同。如果不能證明則合同無(wú)效而只能追究締約過(guò)失責(zé)任，違約和締約過(guò)失在賠償方面差別不大只是締約過(guò)失不能要求繼續(xù)履行罷了。建議你聯(lián)合中介，能和房東協(xié)商解決就先協(xié)商，協(xié)商不下再考慮訴訟解決。
