南京房產(chǎn)交易“悔買”糾紛明顯增加
房地產(chǎn)調(diào)控新政重磅出擊之后，南京樓市出現(xiàn)“退燒”跡象。在經(jīng)歷了“發(fā)燒期”賣房人坐地提價、頻頻毀約后，“退燒期”來臨后買房人掌握主動權(quán)了，記者從南京多個律師事務(wù)所了解到，近日由買房人毀約引起的房產(chǎn)糾紛明顯增加。如果您最近有房產(chǎn)方面的交易，那么以下的四個典型案例，可能對您有借鑒作用。
【案例A】
天啊，剛付完定金就跌了!
“叫你再看看再看看，你不聽!現(xiàn)在好了吧，想反悔都不行!”
“哎哎哎!你怎么凈放馬后炮!當(dāng)初是誰怪我動作慢拼命催我?現(xiàn)在又怪我動作快!”
原音再現(xiàn)
找律師咨詢，律師還沒開口，劉先生夫婦倒先吵成一團。他們十天前剛買了一套二手房，現(xiàn)在房價走低，后悔得不得了。
劉先生苦笑著說，他從去年秋天起就開始看房了，陸續(xù)看中了好幾套，因為種種原因都沒買成。今年1月份，又在玄武區(qū)看中一套二手房，除了總價高一點(105萬)之外，其他方面都很滿意，誰知道都準(zhǔn)備簽約了，房東忽然漲價，稱低于110萬不賣，他一氣之下沒買。郁悶的是，1月份之后，二手房一天一個價，蹭蹭直漲。老婆怪他動作太慢，他心里也著急，一有空就往中介跑，前一陣好不容易看中一套，在城東，單價1萬4，小兩口咬牙接受下來，哪曉得剛交完定金，房價就開始降!
“這兩天報紙都在登房產(chǎn)調(diào)控信息，好多地方房價都降了，我到中介轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，跟我那套房子條件差不多的，掛牌價都在1萬3左右，我肯定買貴了。”現(xiàn)在，劉先生想毀約，但又有點“投鼠忌器”——當(dāng)初帶著“搶購”的心理買房，因怕房東反悔，交了3萬元定金，違約金也定得很高，8萬元呢，沒想到現(xiàn)在想反悔的是自己，真是騎虎難下。
因感到為難，劉先生夫婦找到江蘇維世德律師事務(wù)所的唐巖律師咨詢，他們希望唐律師挑一挑合同的毛病，幫他們找到反悔的借口。
[律師觀點]
別折騰，認了吧
劉先生夫婦所說的合同是有中介參與的三方協(xié)議，唐巖律師看了幾遍，沒有發(fā)現(xiàn)漏洞。“你簽了協(xié)議，也交了定金，說明買賣合同關(guān)系成立并且生效了，根據(jù)法律規(guī)定，你有義務(wù)履行合同，如果違約，就要承擔(dān)違約責(zé)任。”唐律師說，賣家可以選擇兩種維權(quán)途徑，一是扣下定金，解除買賣合同，二是要求繼續(xù)履行合同，并主張違約金。現(xiàn)在的情況是，違約金非常高，房價又呈下降趨勢，賣房人顯而易見會選擇第二條維權(quán)途徑，因為這對他很有利。劉先生夫婦違約的成本將會很高，就算違約能買到更便宜的房子，也很難彌補損失。因此，他建議劉先生夫婦不要再折騰。
【案例B】
你不想賣?我還不想買了!
10天前：“他給我發(fā)了條短信，說房子漲價不賣了，定金可以退，我要跟他打官司!”
現(xiàn)在：“暫時先不起訴，再等兩天，如果房價繼續(xù)跌，我就不要房子了，讓他付違約金。”
前段時間，江北房價瘋漲，頻繁出現(xiàn)二手房一天提價數(shù)萬元的恐怖景象。市民文女士在這樣的狂潮中“搶”了一套還算劃算的二手新房——新樓盤，毛坯，78某方米，56萬。然而，交完定金的第三天，賣房人就反悔了。
“他給我發(fā)了條短信，說房子漲價，不想賣了，定金可以退，如果不同意可以去打官司。我真是氣壞了!”文女士說，她交了2萬元定金，約定的違約金是5萬元，如果毀約，最多只能要回5萬元，扣除2萬元定金，多得的3萬根本沒法對付洶涌攀升的房價。權(quán)衡再三，她決定起訴房主要求繼續(xù)履行合同。在律師的建議下，她到法院申請了訴前保全，這樣一來，賣房人就不能把房子賣給他人了。
按規(guī)定，保全15天內(nèi)需遞交訴狀。昨天，文女士原打算去法院，可看到報紙后，她后悔了，“19日江北一套二手房一天猛降20萬，這是什么概念啊!我肯定買貴了，只要耐心等，不愁沒有更便宜的。”這么想著，她立馬不恨賣房人了。
接著，文女士給律師打了個電話：“暫時先不起訴，再等兩天，如果房價繼續(xù)跌，我就不要房子了，讓他付違約金。”
據(jù)說，賣房人腸子都悔青了。
[律師觀點]
賣房人無權(quán)再反悔
賣房人能收回反悔的話，要求文女士繼續(xù)履行合同嗎?江蘇維世德律師事務(wù)所的唐巖律師表示不行，“法律上有個禁止反言的說法，賣房人已經(jīng)明確表示要毀約，現(xiàn)在沒有權(quán)利反悔，就算文女士同意繼續(xù)履行合同，他也得承擔(dān)違約責(zé)任。”
房價的上漲和下跌，都容易引發(fā)交易糾紛，不同的是，上漲時，賣房人很跩，下跌時，買房人掌握主動權(quán)。唐律師認為，出現(xiàn)這種狀況是正常的，但也反映了一些市民欠缺“誠信交易”的意識。房價有漲有跌，只要發(fā)生交易，就有商業(yè)風(fēng)險，長期來看，這種風(fēng)險對雙方是公某的。買賣雙方在交易前理應(yīng)能夠預(yù)見風(fēng)險，拿房價上漲或下跌作為違約的借口，既行不通也不應(yīng)該。
【案例C】
舊的賣不掉，新的沒錢買了!
“想賣了舊房子換新的，現(xiàn)在舊房子下家不買了，新房子貸不到款，真是倒霉透了!”
原音再現(xiàn)
“真是倒霉透了，我被這個下家害慘了!”換房大計進行到一半不幸擱淺，市民張先生郁悶壞了。
張先生在夫子廟有套住房，60某方米，兩室一廳。因為房齡較老，戶型陳舊，張先生一直想把這套房子賣了，換一套大點的新房。春節(jié)后，他開始四處看房，同時將舊房掛到中介出售。
上個月，上家和下家都找到了。上家陳老先生，想出售江寧一套新房;下家姓季，是個剛工作的小伙子，想購買張先生的舊房。張先生分別與兩人達成協(xié)議——以75萬的價格將舊房賣給小季，再以150萬的價格買進老陳的新房。小季向張先生支付了2萬元定金，張先生向老陳支付了5萬元定金。
