日前，北京市一中院進行的一項調研顯示，在該院近期審理的房屋買賣合同糾紛案件中，買房人違約的案件量明顯增多，其中不乏炒房客因房產新政頒布后炒房風險增大，不愿繼續履行合同。北京市一中院最近審結了一起具有代表性的案件。
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案例
李先生在北京海淀區附近有一套60平方米的房屋要出售，其通過某房產中介與魏某簽訂房屋買賣合同，約定房屋成交價為150萬元，魏某應在簽訂合同時支付定金、房款90萬元;雙方于簽訂合同2個月內辦理房產公證手續，魏某于公證當日支付剩余房款60萬元后，李先生將房屋及房產證、公證書原件交付給魏某，所有稅費由魏某承擔。
合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90萬元。之后，雙方通過某房產中介共同到公證處辦理委托公證，但后來雙方就委托公證未能達成一致意見，未辦理公證手續。
李先生訴至法院要求魏某繼續履行合同，支付剩余房款。魏某則反訴要求李先生限期出具合法并能實現合同目的的公證委托書。
審判
法院經審理認為，李先生與魏某所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后2個月內辦理公證手續，但因約定不明，雙方對公證的具體內容產生分歧，導致合同未能繼續履行。魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權的移轉，并非通過買賣合同完成委托公證，是否進行委托公證并不影響合同目的的實現。因此，在合同未明確約定公證委托具體事項的前提下，魏某要求李先生出具合法并能實現合同目的的公證委托書的請求缺乏依據。因雙方均同意繼續履行合同并辦理房屋過戶手續，故魏某應在雙方自行辦理過戶手續后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續履行合同。
分析
本案看似一起簡單的房屋買賣合同糾紛案件，實則背后隱藏著炒房客以買房自用之名投機炒房的玄機。為規避買賣房屋的相關稅費，降低轉賣成本，職業炒房客購房時一般不辦理過戶手續，而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后，找出各種理由，要求業主到公證處辦理房屋所有權和房屋買賣過戶等事項的委托公證書，如果這時業主發現不愿履行合同，炒房客便會要求業主賠償違約金。
法院經調研發現，此類案件有一些共通之處，炒房客與業主簽訂房屋買賣合同時，合同中往往含有公證條款，目的在于從業主處取得該房屋出售、過戶等相關事項的代理權，從而在下次買賣中，將房屋從該業主名下直接過戶給新的買房人，以此達到獲取更多差價的目的。公證條款往往先進行模糊約定，從而不至業主在簽訂合同時生疑拒簽。表面看，炒房客是為買房自住，且按合同約定實際支付大部分甚至全部房款，但這只是騙取業主信任的一個步驟。合同履行過程中，炒房客一般會找出一些理由，比如聲稱買房實際由其父母出資，房產證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理，以此作為業主辦理房屋過戶手續的替代方式，從而為自己留下炒房的活動空間。
有的業主沒有識別出炒房客的“陰謀”而徑直配合其辦理公證手續，有的業主雖有顧忌，但擔心自己違約，且認為炒房客已支付價款，最終往往無奈地予以配合。本案中，李先生在簽訂房屋買賣合同時沒有注意到公證條款，當魏某要求按照其提供的公證范本辦理委托公證手續時，李先生發現魏某有炒房的嫌疑，但為了繼續履行合同而不至違約，李先生希望僅將公證授權范圍限制為辦理過戶，不能包含買賣和網簽等事項，遭魏某拒絕。因具體的公證內容未在買賣合同中明確，使李先生陷入進退兩難的被動境地。
