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近年來，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將自己在宅基地上所建房屋或者出租，或者賣給他人。購買者中有的是本村或者外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，由此而產(chǎn)生的糾紛也不斷增多。今年以來訴訟到文登法院的涉及農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的案件有十幾件，而且隨著城建開發(fā)的擴展，該類案件數(shù)量有進一步增加的趨勢。以下筆者結(jié)合審判實踐和法律規(guī)定，就相關(guān)問題進行分析探討。

　　一、目前法院受理的涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件基本情況

　　1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

　　2、從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至是更長時間。

　　3、從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住房屋。但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　4、從訴訟的起因看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。

　　5、從標的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

　　二、我國法律規(guī)定在農(nóng)村應該享受房屋買賣權(quán)利的條件

　　在農(nóng)村宅基地的房屋，《土地管理法》規(guī)定：一戶只享受一宅。按照法律規(guī)定，在農(nóng)村應該享受房屋買賣權(quán)利的人，一、必須是本村的村民。二、這個人在村里沒有住宅。再一個是本村的居民因為結(jié)婚、分居、分戶這樣也可以購買房屋；同時規(guī)定賣房的人不得再申請宅基地。另外對于不屬本村村民可以在本村享受宅基地，國家有幾個特殊規(guī)定：一是在外面當兵的現(xiàn)役軍人也可以在村里沒有居住的情況下可以購買；二是退離休的干部、職工，回原籍落戶的，在農(nóng)村確無房居住的，也可以申請宅基地；其他的幾種情況必須是縣以上人民政府做出特殊規(guī)定的。否則其他人不得在農(nóng)村購買宅基地。

　　三、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定

　　以認定無效為原則，以認定有效為例外，只有買賣雙方都是同一經(jīng)濟組織成員的，可以認定合同有效。因為：1、房屋買賣必然涉及到宅基地的買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理。國務院辦公廳1999年頒布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，"農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。"

　　2、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣中大多買房人名義上是買房，實際是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

　　3、目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護。

　　四、法院審理涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則

　　一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉徖泶祟惏讣嵤虑笫堑乜创鲜霰尘埃紤]到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實。

　　二是嚴格執(zhí)行法律和相關(guān)政策，穩(wěn)定房屋市場解決糾紛，有法依法處理，暫無規(guī)定的可緩解處理。要以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為為指導，起到制約行為人謹慎處分自己房屋的積極效果。

　　三是綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再是返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。