商品房出賣方違反約定，須雙倍返還定金
《商品認(rèn)購(gòu)合同》中的定金一般是為了保障簽訂《商品房買賣合同》而支付的，它的性質(zhì)是立約定金，在防范交易風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。當(dāng)《商品房買賣合同》簽訂后，定金一般抵作房款。
從認(rèn)購(gòu)人即購(gòu)房者的角度，認(rèn)購(gòu)人因自身過錯(cuò)，不能簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，購(gòu)房者無權(quán)要求開發(fā)商返還定金。相應(yīng)的，定金同時(shí)也應(yīng)當(dāng)是對(duì)開發(fā)商的約束，如果因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。
現(xiàn)在，很多認(rèn)購(gòu)人簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)，認(rèn)購(gòu)書上寫明：交付定金２萬元，本認(rèn)購(gòu)書簽訂后，定金不退還。此種合同屬于典型的不平等格式條款，嚴(yán)重違反了《擔(dān)保法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定。是典型的霸王條款，是開發(fā)商用以約束購(gòu)房者的條款，與擔(dān)保法中的定金條款的精神是違背的。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買賣人。”同時(shí)，我國(guó)《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不屬于約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”
南京法律網(wǎng)房產(chǎn)律師認(rèn)為，定金條款的可以約定為：認(rèn)購(gòu)人簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)，即交付定金２萬元。本認(rèn)購(gòu)書簽訂后，由于認(rèn)購(gòu)人的原因或過錯(cuò)，不能簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，則無權(quán)要求開發(fā)商（出賣方）返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方一事由而導(dǎo)致《商品房買賣合同》不能訂立的，出賣方應(yīng)將定金返還買受人；因出賣方原因或過錯(cuò)而導(dǎo)致不能簽訂《商品房買賣合同》的，出賣方應(yīng)雙倍返還認(rèn)購(gòu)人的定金。
