二手房過戶手續怠于辦理，到手的房子飛走了。近期，張女士就遇到了這樣的麻煩事。“房子屬于全額一次性付款，收據、合同都在，法院怎么能強制執行呢?”張女士不解，打進維權熱線0871-4155246進行咨詢。
【事件回放】
簽訂了買賣合同 未辦過戶交易手續
張女士在澳大利亞工作，為了改善父母的居住環境，在2007年回國期間，看中了一套二手房，和房東陳先生確定了房屋價格等內容后，雙方簽訂了房屋買賣合同。此后，張女士一次性付清所有房款并辦理交房手續后，便公證授權委托其父親辦理后續過戶交易手續，隨即便匆忙返回澳大利亞。可不久后，便接到父親突發疾病辭世的噩耗，房屋過戶的事情就此擱淺，其母也一直住在該房屋相安無事。可不久前，張女士得知該房屋要被法院執行拍賣，才知道房東陳先生在與其簽訂合同后不久，便以該套房產作為抵押物，為朋友向銀行貸款40萬元作了擔保，而后未能還款被法院強制執行。
【律師解答】
買賣合同有效 但抵押財產無法辦理過戶手續
“該房屋買賣系雙方真實意思表示，內容符合法律規定，買受人已按照約定支付完所有
房價款，出賣人亦對該房屋進行了交付，且買受人在房屋交付后長期居住并使用該房屋至今，故該買賣合同為有效合同。”云南正昱律師事務所王楓認為。
但同時王楓也表示，雖然該合同有效，但并未進行登記，不具有公示公信力，外人無法得知買賣事實，只能以登記情況為準，現階段要求對方履行辦理過戶義務也不能實現，而因為不動產所有權的轉移以登記為生效要件，故其不能產生物權變動的法律效力，此時第三人的擔保物權，也就是本案中的抵押權優先于雙方基于買賣合同產生的債權的法律效力。根據《物權法》《擔保法》之相關規定，抵押期間未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。故在抵押權消滅前，未經抵押權人的同意，該房屋作為抵押財產不得辦理過戶手續，除非張女士代為償還債務或債務人自己清償債務。
【律師法律顧問提醒】
房地產買賣是高風險交易行為 加強法律風險防范意識
王楓提醒，房地產買賣是一個涉及高標的、高風險、高專業的一種綜合交易行為，購房者一定要對買賣中存在的法律風險進行預防，并要有足夠的法律風險防范意識，對交易的各個過程及環節要及時進行了解咨詢和跟蹤，或提前聘請律師進行房屋全程陪購避免風險，任何僥幸的行為都有可能造成重大經濟損失。
【舉案說法】
一房兩賣 并非先買者先得
案例：孫小姐看中了一套二手房，和房主說好價錢后簽訂了房屋買賣合同，孫小姐也支付了購房款，原房主將房子交給了她，并允諾盡快為其辦理房屋登記手續。然而某日，有一位姓張的先生說，房子是他的。孫小姐經過打聽得知，原來原房主將該房賣給她之后又賣給了張先生。
孫小姐想：明明是自己先簽訂的房屋買賣合同，先買先得，于是一紙訴狀將房主告上了法庭，要求立即辦理房屋登記手續。然而，法院的判決卻讓孫小姐傻眼：房屋產權由張先生取得，原房主返還孫小姐的購房款。
律師說法：房子過戶完 才能產生轉讓效力
“不動產買賣需要辦理過戶手續后才能發生轉讓效力，這是符合我國物權法規定的，即使購房人簽訂了房屋買賣合同，但如果不及時辦理房屋過戶手續，房屋產權還是不能發生轉移。在這種情況下賣方再次轉讓房屋，并辦理過戶手續，買方就只能要求返還購房款，并賠償損失。”王楓提醒，房屋屬于不動產，物權的變動需要履行產權登記手續，房屋買賣合同產生的只是合同相對人之間的債權，而物權卻沒有發生變動。因此，購房者在購買房屋的時候，切記一定要去房地產相關部門親自辦理相關手續，免得日后發生糾紛。
交房時是否應交齊其他費用
張女士：最近，我買的房子交房了，但開發商要求我們必須要先繳納契稅、公共維修基金和產權證代辦費，才能拿到鑰匙，這樣是否合理?
答：根據新的《商品房買賣合同》示范文本，開發商可以與購房人在《商品房買賣合同》中約定購房過程中稅費的代繳納。如果購房人已經和開發商事先在《商品房買賣合同》中有約定，則應當按照約定履行;如果雙方沒有約定的，按照法定執行，契稅的交納時間，法律規定應當在辦理轉移登記時繳納。
婚后買房要成為男方的單方財產怎么辦?
蘇女士：兒子已經在去年結婚，現在，我們打算為其買一套住房，但又不希望房產證上有兒媳的名字，我們該怎么辦?
答：婚后父母出資為兒子買房，并贈與兒子，不贈與兒媳。房款是父母出的，房產證辦理時候也直接辦兒子的名字，訂立贈與協議時注明父母的意愿是只贈與兒子一人，不作為兒子與兒媳的共有財產。
