“商品房”作為商品之一，受市場因素的影響，由買賣雙方協(xié)商進(jìn)行買賣，屬于消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用的商品，應(yīng)當(dāng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。所以，房地產(chǎn)糾紛也應(yīng)當(dāng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。自然，如果在房屋買賣過程中開發(fā)商做出了“欺詐行為”，依照第49條，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償，增加的賠償金額為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。但在實踐中出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛案中，不乏有認(rèn)為開發(fā)商在售房過程中有欺詐行為而要求雙倍賠付者，但勝訴的卻寥寥無幾，其原因就在于對商品房買賣中的“欺詐行為”的理解存在問題。
對于一般商品而言，判斷經(jīng)營者的行為是否構(gòu)成欺詐，看其是否符合以下幾點：
1、行為的手段。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條和國家工商行政管理局于1996年3月發(fā)布的《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》的規(guī)定，對欺詐消費(fèi)者行為的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)采用客觀方法，即根據(jù)經(jīng)營者在提供商品時所采用的手段來加以判斷，并列舉了一些典型的欺詐行為，如銷售以假充真、以次充好的商品等。
2、行為的后果。制訂《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的目的是遏制經(jīng)營欺詐和維護(hù)市場秩序，所以，行為的社會危害性是實施這種制裁的充分、必要條件，但這并不意味著一概要求有實際的損失或損害發(fā)生。依此法精神，只要經(jīng)營者的行為按其性質(zhì)足以誤導(dǎo)消費(fèi)者，就可以被認(rèn)定為欺詐。
3、行為的主觀方面。欺詐，是指掩蓋事實真相、誤導(dǎo)消費(fèi)者上當(dāng)受騙的行為，但在《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》中規(guī)定了五種情況下經(jīng)營者“不能證明自己確非欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者而實施此種行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)欺詐消費(fèi)者行為的法律責(zé)任”的例外情況。
對于商品房這一較為特殊的商品而言，由于其生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多、價格高等特點，不能簡單地照搬以上幾個因素而輕易地把某些開發(fā)商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。那么，哪些行為可以認(rèn)定為商品房買賣行為中的“欺詐行為”呢？依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》及有關(guān)法律法規(guī)，以下情況可以認(rèn)定為“欺詐行為”：
1、銷售現(xiàn)房時，將偽劣房屋冒充合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋銷售的；
2、銷售現(xiàn)房時，故意隱瞞房屋真實面積，以牟取暴利的；
3、一般的合格房屋冒充優(yōu)質(zhì)工程從而騙取優(yōu)質(zhì)工程加價的；
4、銷售明知不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行公開銷售的房屋的；
5、虛標(biāo)最低價、清盤價等欺騙性價格進(jìn)行銷售的；
6、故意隱瞞開發(fā)商真實身份，或冒充其他開發(fā)商名義銷售的；
7、采取雇傭他人等方式進(jìn)行欺騙性的銷售誘導(dǎo)的；
8、利用廣播、電視、報紙、雜志等大眾媒體對商品房做不可實現(xiàn)的虛假宣傳的。
如果開發(fā)商在銷售商品房的過程中出現(xiàn)以上幾種情況的，并且開發(fā)商是故意或明知的，購房者可以以開發(fā)商作出欺詐行為為由而依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條要求其雙倍賠付。
