一、住宅小區(qū)各種類型車位的權(quán)屬情況
1.小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位，系在小區(qū)地下空間中，滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書的車位。物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人。小區(qū)的購房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購買車位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。
2.小區(qū)的地下人防車位，屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時(shí)用于停車的車位。物權(quán)法第五十二條規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有?！渡唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。從上述規(guī)定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。
3.小區(qū)地上車位，建造于小區(qū)地上空間，是為了滿足臨時(shí)停放車輛而設(shè)置的車位。地上車位又分兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位，一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增車位。物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”而《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條進(jìn)一步明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”因此，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位屬于開發(fā)商所有;建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，且占用了公共土地，則屬于小區(qū)業(yè)主共有。
二、小區(qū)的綠地要建停車位，由誰說了算?
小區(qū)的業(yè)主有權(quán)決定把綠地改建為停車場，但要由所有業(yè)主共同決定。具體而言，要經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
三、物業(yè)公司憑什么收停車費(fèi)?
關(guān)于收取停車費(fèi)，基本就是只有兩種性質(zhì)：一為土地使用費(fèi);一為保管費(fèi)用;
1、土地使用費(fèi)：小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房以及車位屬于全體業(yè)主共有。包括小區(qū)的道路位置都屬于全體業(yè)主，作為物業(yè)公司，你不具有所有權(quán)，說白了，根本就不是你的東西，你憑什么收取使用費(fèi)?
2、保管費(fèi)：保管費(fèi)的2個(gè)原則，一是自愿，二是簽署委托保管合同。請問物業(yè)，你憑什么強(qiáng)迫業(yè)務(wù)委托你保管。即使讓你委托保管車輛，你要承擔(dān)那些責(zé)任和業(yè)務(wù)，這個(gè)是需要簽訂委托服務(wù)合同的。若車子在小區(qū)發(fā)生刮擦、劃痕，你作為收費(fèi)方，承擔(dān)什么責(zé)任?提供哪些賠償?
四、物業(yè)公司收停車費(fèi)的主體有合法性嗎?
物業(yè)公司是全體業(yè)主雇傭的小區(qū)服務(wù)單位，哪個(gè)部門或個(gè)人賦予你向不屬于你的用地收取停車費(fèi)?
1、請出示對本小區(qū)由公安機(jī)關(guān)審批的“停車場許可證”;
2、請出示你們的收費(fèi)許可證：按照物業(yè)管理辦法要求，你們必須出示物價(jià)部門核定的收費(fèi)的許可和相關(guān)批文;
3、本小區(qū)車位屬于全體業(yè)主共有，收取的停車費(fèi)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，請你們出示小區(qū)公共收益分配方案(需經(jīng)全體業(yè)主同意)。
