一、物業管理糾紛的類型
(一)因合同產生的物業管理糾紛及處理
因合同產生的物業管理糾紛主要是由當事人違約所引起的，主要包括：因服務質量產生的物業管理糾紛、因服務內容產生的物業管理糾紛、因服務費用產生的物業管理糾紛、解除物業管理服務合同等等。
1、物業管理合同服務質量糾紛。是指因物業管理企業提供的物業管理服務不符合物業管理行業規范或不符合約定的服務標準，而引起的物業管理糾紛。
2、物業管理合同服務內容糾紛。是指因物業管理企業沒有按照規定或者約定的內容全面提供的物業管理服務，而引起的物業管理糾紛。
3、物業管理合同服務費用糾紛。是指因服務費標準發生爭議或業主拖欠服務費而引起的物業管理糾紛。
4、終止物業管理合同糾紛。是指物業管理合同期滿或物業管理合同期滿前當事人一方有嚴重違約行為;或者出現法律法規規定或當事人約定終止的情形而引起的物業管理糾紛。
(二)因侵權產生的物業管理糾紛及處理
因侵權產生的物業管理糾紛主要是由當事人的侵權行為所引起的，主要包括：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務糾紛、相鄰關系糾紛等等。
1、損壞公共財物糾紛。主要是因當事人違反規定致物業管理區域內公共財物損毀、損壞而產生的物業管理糾紛。
2、侵占共用部位糾紛。是指因當事人違反規定或約定侵占物業管理區域內公共場地、部位、通道等行為而產生的物業管理糾紛。
3、防礙管理服務糾紛。是指業主違反規定或約定，干涉、阻礙、制止物業管理企業進行物業管理服務而引起的物業管理糾紛。
4、相鄰關系糾紛。是指業主之間因排水、通行、通風、采光等問題發生的物業管理糾紛。
二、物業管理糾紛的處理方式
物業管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：
1、當事人各方自選協商和解;
2、各方當事人請求第三人調解，請求政府主管部門行政調解。
3、當事人之間約定仲裁;
4、司法訴訟。
以上幾種方式孰優孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
三、物管違約，證據如何有效收集?
網友提問： 福州金山某小區的業主們對小區物業公司的服務很不滿意，認為物業公司在物業管理服務上存在不少問題，如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場、亂停車、經常未與業委會協商就把一些銷售攤點引進社區，而又把本應是全體業主的收入據為己有等等。因此業委會決定與物業公司談判物業收費的問題，要求根據權利義務對等原則，對物業公司要求的物業管理費予以一定比例的扣減，但是物業公司卻認為公司已經根據合同約定履行了自己應盡的職責，不能降低服務費。業委會開會后決定把物業公司告上法庭，但是不知道應該如何收集相關的證據。
律師回答：根據《物業管理條例》的規定，業主委員會應當與物業管理企業簽訂物業服務合同，對物業管理事項、服務質量、服務費用等內容進行約定。物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
由于物業管理屬于服務行業中的一種，這種服務往往是無形的，因此業主在平時發現物業公司有服務不到位的地方或違反物業管理合同的地方，可以用照片、錄像的形式記錄下來。為了使證據更具合法性，對所收集的證據還可以申請公證機關進行證據保全公證。取得證據后還應當注意保存好，保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據，支持自己的訴訟主張。
