鐵嶺市人民政府令
第 62 號
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《鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)2007年6月25日鐵嶺市第五屆人民政府第40次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2007年10月1日起實施。
市 長
二00七年八月二十八日
鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位或業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。
本辦法所稱物業(yè)管理企'業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨立法人資格、營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。
第四條 市房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理。
縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、鐵嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理實施監(jiān)督、管理。
城市街道辦事處，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
建委、規(guī)劃、物價、城市綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。
第五條 業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)積極推行以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以后，在縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和協(xié)助下，由開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組;達(dá)到物業(yè)管理條件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組，召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
召開業(yè)主大會應(yīng)于會議召開15日前，通知全體業(yè)主及物業(yè)使用人，并安排專人做好業(yè)主大會會議記錄。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)在會議召開3日前，將會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表如實反映給業(yè)主大會。
業(yè)主代表因故不能參加會議的，其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。
第十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。只有一個業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)的確定：
住宅：按擁有的住宅套數(shù)計算，每套住宅計一票。
非住宅：按房屋建筑面積計算lOOm2(含100m2以下的)計一票，每超過100m2再計一票。
第十二條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)或其他管理人;
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
第十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主、業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
