第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《省條例》)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管理部門(mén)和單位，享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省條例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省條例》規(guī)定的義務(wù)。
中心城市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、使用以及物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省條例》和本辦法的規(guī)定。
第三條 市規(guī)劃與建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理主管部門(mén))，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，具體負(fù)責(zé)本辦法的實(shí)施。
各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
城建、規(guī)劃、公安、行政執(zhí)法、安全監(jiān)督、環(huán)保、物價(jià)、民政、稅務(wù)、工商、市政公用、電力、郵政電信等有關(guān)行政管理部門(mén)按各自的職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)助實(shí)施本辦法。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)管理主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理主管部門(mén)或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議。
履行職責(zé)認(rèn)真負(fù)責(zé)、工作積極主動(dòng)的業(yè)主委員會(huì)，予以表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。具體辦法由物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制定，并組織實(shí)施。
和諧社區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)管理活動(dòng)方面的內(nèi)容。
第五條 鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高本市物業(yè)管理水平。
符合規(guī)定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可享受有關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策。具體辦法由物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)行政主管部門(mén)制訂，報(bào)市、區(qū)人民政府批準(zhǔn)。
第六條 物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)采取有效方式，做好《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省條例》和本辦法在本轄區(qū)內(nèi)的宣傳貫徹。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益。
第八條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按《省條例》的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書(shū)面告知物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按《省條例》的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合《省條例》規(guī)定條件的，物業(yè)管理主管部門(mén)依法應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì);街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
物業(yè)管理區(qū)域符合《省條例》規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)籌備組、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書(shū)面報(bào)告，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料;建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向物業(yè)管理主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備、召開(kāi)程序及業(yè)主投票權(quán)數(shù)應(yīng)符合《省條例》規(guī)定，籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十條 業(yè)主有權(quán)推舉業(yè)主代表，并享有被推舉權(quán)。
第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、棄權(quán)票規(guī)則、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。包括：
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式、業(yè)主代表產(chǎn)生方式、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期(臨時(shí))會(huì)議的條件、業(yè)主(業(yè)主代表)委托代理人參加業(yè)主大會(huì)的要求等內(nèi)容;
(二)對(duì)采用設(shè)置投票箱自行投票、專人逐戶派發(fā)(回收)意見(jiàn)單表決形式，或其他表決形式等作出約定。但表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定的票數(shù)約定，不得違反《省條例》規(guī)定;
(三)業(yè)主小組以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的幢或單元設(shè)立;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員的具體資格及資格終止的情形，業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)、任期、可否連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員的缺額補(bǔ)選，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開(kāi)規(guī)則;
(五)業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后辦理移交期限;
(六)除依法履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，在物業(yè)管理活動(dòng)中還應(yīng)履行的其他職責(zé);
(七)業(yè)主大會(huì)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作出約定的其他事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全有關(guān)規(guī)章制度。
(一)會(huì)議記錄制度。會(huì)議記錄由會(huì)議主持人和記錄人簽字，涉及重要事項(xiàng)的會(huì)議記錄由全體出席會(huì)議的委員簽字;
(二)印章管理制度。印章應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管，并按印章管理制度使用;
(三)檔案資料管理制度。業(yè)主大會(huì)檔案資料、業(yè)主委員會(huì)檔案資料、有關(guān)物業(yè)管理檔案資料，由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第十三條 設(shè)立業(yè)主小組的，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。履行下列職責(zé)：
(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng);
(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。
業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。
業(yè)主大會(huì)可以撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。
第十四條 業(yè)主大會(huì)可以決定在物業(yè)管理用房中劃出必要面積，作為業(yè)主委員會(huì)的辦公用房;可以決定物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房所得收益的使用;可以決定在利用本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益中劃出部分金額，作為業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變辦公用房性質(zhì);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及其使用情況，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，并接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。
