第一章 總 則
第一條 為引導和規范本市物業管理招標投標活動，維護業主、物業管理招標投標活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《南充市物業管理實施細則》(試行)的相關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于本市行政區域內的前期、后期物業管理招標投標活動及其監督管理。
第三條 物業管理招標投標應遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則。招、投標雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害雙方或其他投標人的合法權益。
第四條 政府提倡住宅物業以外的其他物業區域的建設單位通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
政府鼓勵業主、業主大會通過招投標方式選聘具有資質的物管企業。
第五條 南充市房地產管理局負責全市物業管理招標投標活動的指導、監督和管理;直接負責市轄三區物業管理招標投標活動的指導、監督和管理。縣(市)房地產管理部門具體負責本轄區內的物業管理招投標活動的指導、監督和管理。
第二章 招 標
第六條 物業管理項目的招標人(以下簡稱"招標人")是指依照本實施辦法進行物業管理項目招標的新建物業建設單位、業主大會或相關物業產權人。
業主大會采用招標方式選聘物業管理企業的，必須經業主大會或業主代表大會討論同意。
第七條 住宅和同一物業管理區域內非住宅建設單位選聘物業管理企業實施物業管理的，均應采用招標投標方式。
但符合下列條件之一并經當地物業管理主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業：
(一)在物業管理區域內，物業建筑面積不足3萬平方米的住宅小區;
(二)物業產權單一并由產權人自用的;
(三)在保密或安全等方面有特別要求的;
(四)國家規定或行業要求不適宜采用招標方式的。
任何單位和個人不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。
第八條 通過招標投標方式選擇前期物業管理企業的，招標人應當在以下規定時限內完成物業管理的招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在辦理現售登記備案前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在正式交付使用前90日完成;
更換物業管理企業的應當在原物業服務合同終止前60日完成。
第九條 招標人可以委托市物業管理中介機構代理招標事宜，或組建招標工作小組自行組織實施招標活動。
招標人自行組織實施招標活動的，應當具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標的能力，按下列規定組建招標工作小組：
(一)招標人是新建住宅建設單位或相關物業產權人的，其法人代表(負責人)或其代理人參加招標工作小組。
(二)熟悉物業管理招標業務的經濟、技術和管理人員占招標工作小組成員總數的50%以上。
第十條 物業管理招標活動一般實行公開招標;住宅規模較小的，也可以實行邀請招標。
第十一條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成物業管理招標文件的編制。物業管理招標文件應當包括以下主要內容：
(一)招標人名稱和地址，招標工作小組或其委托的招標代理機構的聯系方式;
(二)物業基本情況，包括物業名稱、座落、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產權性質、房屋幢數、套數、建筑結構、公建配套設施、主要設備設施、物業檔案、出售情況、入住率等;
(三)物業管理用房的安排;
(四)物業管理服務的內容及要求;
(五)投標人的資質與條件;
(六)投標書的編制要求;
(七)組織解釋招標文件及實地考察物業的時間;
(八)投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式;
(九)開標、詢標的時間，地點，方法與程序;
(十)投標報價要求及評標標準;
(十一)擬簽訂合同的主要條款;
(十二)其他事項的說明及法律、法規規定的其他內容。
第十二條 物業管理招標投標活動實行備案制度。招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報房地產管理部門備案：
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件;
(二)招標公告或者招標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律、法規規定的其他材料。
房地產管理部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十三條 招標人采取公開招標方式的，應通過報刊、廣播、電視或其他公開方式發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告;招標人采取邀請招標方式的，應向3家以上的具有相應物業管理資質和物業管理實績的企業發出投標邀請書。招標公告和投標邀請書應包括以下內容：
(一)招標人的名稱、地址和聯系方式;
(二)招標物業的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間;
(三)投標資格條件、報名的地點和期限;
(四)獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。
第十四條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十五條 招標文件要求由投標人繳納投標報名費、保證金的，投標人應當繳納;中標人確定后30日內，招標人應將報名費退還給未中標人，投標保證金退還給投標人。招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當支付。
第十六條 物業管理招標文件發出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。
第十七條 招標人可召開招標文件答疑會議或組織現場踏勘，就招標文件向投標人解釋說明。解釋說明內容與招標文件內容不一致的，招標人應在截標日前15天，以書面形式告知所有招標文件收受人。
