第一條 為加強(qiáng)棚戶區(qū)改造回遷住宅區(qū)，以下簡(jiǎn)稱棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市城市建成區(qū)和工業(yè)集中區(qū)內(nèi)的棚改住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)棚改住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。
各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作。其主要職責(zé)是：
(一)組織召開首次業(yè)主大會(huì);
(二)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用;
(三)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理;
(四)負(fù)責(zé)受理維修資金使用核準(zhǔn)有關(guān)申報(bào)工作;
(五)負(fù)責(zé)受理前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案申報(bào)和協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)備案工作;
(六)受理物業(yè)管理投訴;
(七)其他物業(yè)管理職責(zé)。
其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)日常工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，負(fù)責(zé)組織實(shí)施自治管理和棄管棚改住宅區(qū)管理工作。
第四條 棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理實(shí)行政府扶持、專業(yè)管理、自治管理相結(jié)合的原則。
第五條 一個(gè)棚改住宅區(qū)應(yīng)以規(guī)劃宗地紅線圖為準(zhǔn)，一般劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
管理區(qū)域內(nèi)的商品住宅和回遷住宅實(shí)行物業(yè)共管。
第六條 棚改住宅區(qū)的業(yè)主入住率達(dá)到該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積(或總套數(shù))50%以上時(shí)，區(qū)物業(yè)管理辦公室應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并按有關(guān)規(guī)定程序確定管理方式。
第七條 棚改住宅區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。
業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第九條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，區(qū)物業(yè)管理辦公室責(zé)令限期改正后仍未改正的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第十條 棚改住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理和社區(qū)管理用房：
(一)棚改住宅區(qū)住戶在1000戶(含本數(shù))以下的，按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房。業(yè)主回遷后可并入其他社區(qū)的，劃入其他社區(qū)管理。無法劃入其他社區(qū)的，應(yīng)提供300平方米面積的社區(qū)管理用房。
(二)棚改住宅區(qū)住戶在1000戶至3000戶(含本數(shù))的，應(yīng)同時(shí)提供物業(yè)管理和社區(qū)管理用房，一般不低于500平方米，不高于600平方米。物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房可以合并使用。其中社區(qū)管理用房面積不低于300平方米。
(三)棚改住宅區(qū)住戶在3000戶以上的，按有關(guān)規(guī)定并考慮實(shí)際需要分別配置物業(yè)管理和社區(qū)管理用房。
社區(qū)管理用房由市民政部門統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記并負(fù)責(zé)管理。
第十一條 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，在區(qū)物業(yè)管理辦公室監(jiān)督管理下，由物業(yè)管理企業(yè)或管理單位使用，并自行維修。
物業(yè)管理用房未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自改變用途。
第十二條 棚改住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前，通過招投標(biāo)或批準(zhǔn)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并按有關(guān)規(guī)定備案。
建設(shè)單位應(yīng)按《條例》的有關(guān)規(guī)定持有關(guān)備案資料和其他資料辦理《商品房預(yù)售許可證》。
第十三條 被選聘的物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至棚改住宅區(qū)業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
(一)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的施工質(zhì)量和配套建設(shè)情況;
(二)按照物業(yè)管理的要求，提出改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)建議;
(三)做好業(yè)主入住手續(xù)的辦理。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件，建設(shè)單位在區(qū)物業(yè)管理辦公室監(jiān)督下，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接：
(一)建設(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全，并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求;
(二)竣工驗(yàn)收合格，且驗(yàn)收資料齊全;
(三)有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房;
(四)共用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好，并經(jīng)驗(yàn)收合格;
(五)建筑渣土、垃圾、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑清理完畢。
第十五條 物業(yè)承接時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建設(shè)單位代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的明細(xì)資料;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
第十六條 下列情形發(fā)生時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止：
(一)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效;
(二)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)制定的自治管理公約生效。
第十七條 在前期物業(yè)管理期間，棚改住宅區(qū)回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)成立后，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
同等條件下，業(yè)主大會(huì)可以優(yōu)先選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。
第十九條 業(yè)主大會(huì)成立后，實(shí)行業(yè)主自治管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織、監(jiān)督下，履行下列管理職責(zé)：
(一)組織小區(qū)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作;
(二)維護(hù)小區(qū)環(huán)境秩序;
(三)負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù);
(四)負(fù)責(zé)房屋及道路、方磚等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修;
(五)負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)修，受理業(yè)主投訴;
(六)對(duì)存在安全隱患的物業(yè)，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告;
(七)負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。
業(yè)主委員會(huì)履行本條第(一)項(xiàng)職責(zé)時(shí)，也可以委托所在地環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用按環(huán)境衛(wèi)生部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)直接向業(yè)主收取。
第二十條 棚改住宅區(qū)具備業(yè)主大會(huì)成立條件，暫時(shí)無法成立業(yè)主大會(huì)的，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織下，所在地的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)，按本辦法第十九條的規(guī)定，履行自治管理職責(zé)。
