第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理條例》
(國務(wù)院令第379號)等法律法規(guī)的規(guī)定和建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》(建住房〔2003〕130號)精神，結(jié)合我市實(shí)
際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)招標(biāo)投標(biāo)活動，適用本辦法。
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
第三條 實(shí)施物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅小區(qū)總建筑面積在2萬平方米以下、非住宅樓總建筑面積1萬平方米以下、綜合樓總建筑面積1.5萬平方米以下的，或投標(biāo)人少于3個的，經(jīng)物業(yè)所在地
市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 財政投資興建和使用財政性資金管理的物業(yè)，包括辦公、會議、體育、文化、新聞、酒店、招待所等各類物業(yè)，必須依照《中華人民共和國政府
采購法》及本辦法采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第五條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)守信的原則。
第六條 市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。
第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活
動。
第二章 招標(biāo)
第八條 本辦法所稱招標(biāo)人是指物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會。
物業(yè)未交付使用或物業(yè)已交付使用但業(yè)主大會尚未成立的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)工作;業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會負(fù)責(zé)
物業(yè)管理的招標(biāo)工作。
第九條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;
(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)界定有關(guān)房屋共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房等公共財產(chǎn)，并負(fù)責(zé)建立或補(bǔ)充專項維修資金的具體事項。
第十一條 物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。
住宅小區(qū)總建筑面積市區(qū)在8萬平方米以上，縣(市)在5萬平方米以上的應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。
招標(biāo)人公開招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提前15日在《岳陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)》上發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況、獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。
招標(biāo)人邀請招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)向3個以上具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項。
第十二條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜;有能力組織招標(biāo)活動的，可自行組織招標(biāo)活動,但應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。
第十三條 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。
第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目的基本情況(含占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及物業(yè)管理用房、共
用部位共用設(shè)施設(shè)備及公共場地、園林綠化、社區(qū)文化設(shè)施等);
(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、要求及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;
(三)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等;
(四)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法;
(五)招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點(diǎn)等;
(六)物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂說明;
(七)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)政府部門批件;
(二)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書;
(三)招標(biāo)文件;
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十六條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。
實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)
責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。
第十七條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和方法，并同時向
資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。
在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人作為招標(biāo)文件收受人。
第十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)文件提交截止之日止，最短
不得少于20日。
第十九條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)
文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第二十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的
疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。
