第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 福州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督日常物業(yè)管理活動。
第四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守社會公德、業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第六條 業(yè)主大會由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會、相對獨(dú)立的、并由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍原則上應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖、立項(xiàng)或者規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定。已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第七條 零散建設(shè)的未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域可以由村(居)民委員會管理或者由物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的配合下，根據(jù)需要與合理原則劃定物業(yè)管理區(qū)域，逐步實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。
第八條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上，或者首套房屋交付使用滿兩年的，經(jīng)百分之十以上業(yè)主或者建設(shè)單位書面提議，在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)會同建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議上業(yè)主的投票權(quán)按業(yè)主擁有房屋的建筑面積確定，以每平方米為一個(gè)投票權(quán)數(shù)，投票權(quán)數(shù)累加計(jì)算，不足一平方米的不計(jì)算。未售出房屋的建設(shè)單位所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。
首次業(yè)主大會會議之后業(yè)主的投票權(quán)由業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。
第九條 物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主超過二百戶(含公寓、寫字樓、商場、車庫)的，可以推選并委托業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。
第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期不超過三年，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會報(bào)告一次工作。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、遵守《業(yè)主公約》和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)全體業(yè)主投票權(quán)三分之二以上決定授權(quán)，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使民事訴訟權(quán)利。
第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。
第十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村(居)民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持村(居)民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)監(jiān)督。
村(居)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門調(diào)處業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。? 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的基本權(quán)利：
(一)按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用;
(二)勸阻和制止違反社會公德、業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的行為;
(三)委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù);
(四)要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的基本義務(wù)：
(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度。接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督;
(二)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn);
(三)每半年公布一次涉及住戶的共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)管理代收代支費(fèi)用情況;
(四)合同終止之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：
(一)房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù);
(二)衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù);
(三)道路維護(hù)，車輛停放秩序管理;
(四)安全防范和維護(hù)公共生活秩序。
