第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》的規定，結合本市實際情況，制定本細則。
第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本細則。
第三條 本細則所稱物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理并維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第四條 本市行政區域內的各種物業都要逐步建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
第五條 建筑面積在1萬平方米以上的機關、企事業單位辦公樓、工業區以及住宅小區都要通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。配套不齊全的，要在當地人民政府組織下，有計劃地進行綜合整治，提高配套水平，逐步創造條件，實行物業管理。
第六條 零星分散物業(含不達規模的物業，原產權單位已不存在的生活大院、宿舍樓，居民自建房屋等)由所在社區統一管理。可以組建物業公司負責管理，也可以選聘具有資質的物業管理企業實行專業化管理。
第七條 市、縣(區)房地產行政主管部門是本市行政區域內的物業管理行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
各級地方政府有關部門和單位，應當在各自職責范圍內，共同做好有關管理工作。
第二章 業主自治管理
第八條 物業管理區域應按規定建立業主自治管理組織。
業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主多于100戶的，可推選業主代表，組成業主代表大會(以下稱業主大會)。住宅區一般以每棟或每單元為單位推選1-6名業主代表。
業主代表應是熱心公益事業、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協調能力和議事能力、積極維護業主利益和帶頭履行業主義務的產權人。業主代表應由業主大會籌備委員會組織推薦候選人，經民主選舉產生。
業主大會的議題應提前告知業主或業主代表，業主大會決定的事項應及時在本物業區域內公布。
第九條 業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票，其它物業按照其擁有物業的建筑面積計算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米為1票。
第十條 住宅區內已交付使用的物業建筑面積達到30%，不足50%，但使用已超過1年的，應當參照召開首次業主大會與選舉產生業主委員會的程序和辦法召開首次臨時業主大會，選舉產生臨時業主委會，臨時業主委員會行使業主自治管理相應的權利和義務。
住宅區符合成立業主委員會條件時，應依照條例和本細則規定及時組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十一條 首次業主大會(含首次臨時業主大會，下同)應當在物業所在地的房地產行政管理部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備委員會，負責業主大會籌備工作。
第十二條 首次業主大會籌備委員會負責做好下列工作：
(一)協商確定召開業主大會或業主代表大會的形式、時間、地點和內容;
(二)確定召開業主代表大會的，協商確定業主代表人數，組織推薦業主代表候選人，審查業主代表候選人資格，組織民主選舉業主代表，產生的業主代表應當在物業管理區域內公布;
(三)協商業主委員會組成人數，并按業主委員會成員條件推薦業主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業管理區域內公布;
(四)起草業主委員會選舉辦法、章程和業主公約草案，并在大會召開前15日發給參加會議的成員征求意見;
(五)做好召開首次業主大會的各項會務準備工作;
(六)主持召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十三條 首次業主大會除行使細則中規定的權職外，還應審議通過以下事項：
(一)業主大會和業主委員會議事規則;
(二)業主委員會日常工作權限;
(三)業主委員會選舉辦法;
(四)物業管理企業的選聘辦法;
(五)物業的有關公共管理規定;
(六)選舉產生業主委員會。
第十四條 首次業主大會選舉產生的業主委員會，經物業所在地街道辦事處初審同意后，自選舉產生之日起30日內到物業所在地物業管理行政管理部門申請登記確認。業主委員會申請登記確認應當提交下列材料：
(一) 業主委員會登記確認表;
(二) 業主代表、業主委員會選舉辦法及選票;
(三) 業主大會審議通過的主要事項。
第十五條 業主委員會可以通過推選產生主任1名和副主任若干名，業主委員會不得從事經營活動。
第十六條 業主委員會依據條例的規定履行職責，督促全體業主、使用人遵守物業管理的法規、規章、制度和業主公約;幫助物業管理企業實施本區域的物業管理，配合物業管理企業解決在實施管理服務中的重大問題;接受物業管理行政管理部門、街道辦事處的指導和監督，積極配合社區建設管理。
第十七條 業主委員會主任享有下列權利：
(一)負責召開主業委員會會議;
(二)經業主委員會授權，核簽物業維修等項目的費用，代表業主委員會對外簽約或簽署文件;
(三)業主委員會授權的其他事項。
業主委員會主任應當履行下列義務：
(一)遵守物業管理法規、規章、規范性文件的規定和業主公約、業主委員會章程，辦事公正、負責;
(二)完成業主委員會交辦的工作;
(三)代表業主委員會處理事務;
(四) 接受行政管理部門的培訓和指導。
第十八條 業主代表、業主委員會委員每屆任期由業主大會約定，可以連選連任。業主代表、業主委員會任期屆滿3個月前，物業管理行政管理部門、街道辦事處應當指導、督促換屆選舉。業主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。
物業管理企業應當配合做好業主委員會換屆選舉的日常事務性工作。
