上海市第一中級人民法院民事判決書(2000)滬一中民終字第1986號 上訴人(原審被告)：吳潤冠，男，1943年8月10日生，漢族，中國民航上海醫院工作，住本市七莘路3198弄33號704室。 上訴人(原審被告)：汪佩佩，女，1947年2月2日生，漢族，退休，住本市七莘路3198弄33號704室
上海市第一中級人民法院民事判決書(2000)滬一中民終字第1986號
上訴人(原審被告)：吳潤冠，男，1943年8月10日生，漢族，中國民航上海醫院工作，住本市七莘路3198弄33號704室。
上訴人(原審被告)：汪佩佩，女，1947年2月2日生，漢族，退休，住本市七莘路3198弄33號704室。
兩上訴人共同委托代理人：包更生，上海市南方律師事務所律師。
被上訴人(原審原告)：上海南逸物業管理有限公司。住所地上海新城經濟區，經營地本市七莘路3198弄14號101室。
法定代表人：周建國，經理。
委托代理人：何澤永，男，該公司工作人員。
委托代理人：王放，上海市銀都律師事務所律師。
上訴人吳潤冠、汪佩佩因物業管理糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院(2000)閔民初字第1465號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年8月15日立案，依法組成合議庭，于9月12日公開開庭審理了本案。上訴人吳潤冠、汪佩佩及其委托代理人包更生，被上訴人上海南逸物業管理有限公司(以下簡稱南逸物業公司)的委托代理人何澤永、王放到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院認定，南逸物業公司與南國花園業主委員會簽訂的《物業管理服務合同》合法有效，該業主委員會自 1999年5月1日起聘請南逸物業公司對南國花園小區實施物業管理，該決定對全體業主具有約束力，吳潤冠、汪佩佩理應遵守。吳潤冠、汪佩佩所稱其與南逸物業公司沒有權利義務關系，與事實不符，不予采信。南逸物業公司所提供的物業管理服務雖有瑕疵，但不能成為吳潤冠、汪佩佩拒付1999年7月起的物業管理費的理由。南逸物業公司依據《物業管理服務合同》及低于經有關物價管理部門審核、備案的收費標準即每平方米建筑面積0．80元要求吳潤冠、汪佩佩給付1999年7月至2000年3月的物業管理費并放棄追索滯納金，應予支持。原審法院遂于二ＯＯＯ年六月二十七日根據《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款之規定，作出判決：吳潤冠、汪佩佩應于本判決生效之日起三日內給付南逸物業公司物業管理費人民幣781．83元。案件受理費人民幣?69．73?元，由南逸物業公司負擔19．73元，吳潤冠、汪佩佩負擔50元。
吳潤冠、汪佩佩上訴稱：南國花園業主委員會的產生程序不合法，故他們不承認業主委員會與南逸物業公司簽訂的《物業管理合同》，他們與南逸物業公司之間沒有債權債務關系。南逸物業公司的資質等級為無級，所以該公司缺乏對南國花園的7萬平方米小區實施物業管理的資質。原審法院認定南逸物業公司與業主委員會1999年4月23日簽訂《物業管理服務合同》與事實不符，南逸物業公司未在該合同上蓋章。請求撤銷原判，駁回南逸物業公司的訴訟請求。
被上訴人南逸物業公司辯稱：上訴人吳潤冠、汪佩佩的上訴理由與事實不符，原審法院所作判決正確，請求維持。
經審理查明，1996年7月，中國民用航空華東管理局與上海南國房地產開發有限公司簽訂了《上海市內銷商品房出售合同》一份，該管理局向該房地產公司購買了座落本市七莘路3198弄南國花園內的商品房14套。其中 33號704室(建筑面積108．59平方米)房屋，于1997年7月15日調配給吳潤冠、汪佩佩夫婦居住使用。嗣后，吳潤冠夫婦根據有關公房出售政策于1999年1月30日取得了該房屋的《上海市房地產權證》，權利人為吳潤冠。? 1999年4月23日，南國花園業主委員會與南逸物業公司簽訂了《物業管理服務合同》，雙方約定：南國花園業主委員會將七莘路3198弄(南國花園)委托南逸物業公司實行物業管理，南逸物業公司提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同；委托管理期限為2年，自1999 年5月1日至2001年5月1日；物業管理服務費由南逸物業公司按建筑面積每平方米0．80元向業主收取，對業主和物業使用人逾期交納物業管理費的南逸物業公司可以按日加收交納費用千分之三的滯納金。該合同還加蓋了上海南國房地產開發有限公司的公章。同年5月1日，南國花園業主委員會與南逸物業公司簽訂了一份協議，載明：南逸物業公司自1999年5月1日起正式為南國花園業主委員會聘用，原南寧物業公司、南國房地產開發有限公司物業管理部和業主所簽協議自即日起移交南逸物業公司并繼續有效。當月，南逸物業公司填寫了由上海市物價局印制的《上海市物業管理服務收費備案、審核表》，確定物業管理費標準為：非電梯房每平方米建筑面積0．93元，電梯房為1．23元。有業主委員會、南逸物業公司的上級單位上海南國房地產開發有限公司、閔行區物價局蓋章。另查明，吳潤冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面積0．80元繳納了1999年6月30日前的物業管理費，以后南逸物業公司經催繳未著，遂于2000年3月22日具狀訴至法院，請求判令吳潤冠、汪佩佩按每平方米建筑面積1．20元繳納1999年7月至2000年3月的物業管理費，共計人民幣l，172．76元及滯納金320．58元。在原審法院庭審中，南逸物業公司表示放棄追索滯納金，并要求吳潤冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面積0．80元繳納物業管理費，共計781．83元。吳潤冠、汪佩佩則認為，其入住的房屋有嚴重的滲漏和霉變，不具備居住的基本條件，南逸物業公司對其報修置之不理。其與南逸物業公司間沒有權利義務關系等，不同意支付物業管理費。
