物業管理面臨六大難題 隨著物業管理范圍的逐步擴大，物業管理涉及到的利益主體日益增多，造成物業管理矛盾突出，惡性糾紛時有發生，數量雖少但影響較大。居住小區物業管理存在的矛盾和糾紛，不僅僅是物業管理服務問題，從中折射出城市管理體制改革、法制建設、居民素質
物業管理面臨六大難題
隨著物業管理范圍的逐步擴大，物業管理涉及到的利益主體日益增多，造成物業管理矛盾突出，惡性糾紛時有發生，數量雖少但影響較大。居住小區物業管理存在的矛盾和糾紛，不僅僅是物業管理服務問題，從中折射出城市管理體制改革、法制建設、居民素質以至社會收益分配等許多深層次的社會矛盾。目前主要表現是：
開發建設遺留問題是大部分物業糾紛的起因 北京市現有商品房小區發生的物業糾紛中，相當數量源于開發建設遺留問題。主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。業主購房時的規劃在交房時往往發生變更，房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異；二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。個別開發企業對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略，工程完工，開發企業撤走，問題甩給物業管理企業，從而造成了物業管理企業與業主的諸多糾紛；三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。
收費難是物業管理問題的集中反映 在居住小區物業管理矛盾中，收費問題是困擾整個行業的一個普遍問題，很多物業糾紛往往直接反映在收費問題上。造成收費率低的原因一是物業費的制定不公開透明。按照《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》的規定，物業收費標準應由業主大會，即全體業主決定。但實際上，在首次業主大會召開之前，物業管理企業通常由開發商指定，物業收費也由其單方制定，對于前期收費，業主根本沒有 討價還價 的余地；二是居民不滿情緒影響交費。由于部分業主或對物業管理企業服務不滿，或對政府拆遷政策不滿，或對房屋質量缺陷等開發遺留問題不滿，常常以不交物業費的方式進行抗爭；三是低收入群體經濟承受能力有限；四是業主消費意識尚未形成。由于在計劃經濟體制下，我國一直實施的是福利分房低租金制度，職工只要交了租金，幾乎不用再交其他服務費用。隨著住房制度改革的深化，大部分職工變成了房屋所有權人，由過去的 無償服務 變成了 花錢買服務 ，思想準備不足，商品意識和物業消費意識沒有確立，往往不愿交費。
業主大會、業主委員會組建難，與社區建設脫節 據北京市政府主管部門提供的資料，北京市居住小區物業管理3077個項目中，按照《物業管理條例》成立的業主大會只有360個，僅占住宅物業項目的11.7%。業主大會、業主委員會成立難有許多客觀原因：一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開；二是《物業管理條例》對業主大會和業主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導；三是部分小區規模較大、業主數量多，組織數量眾多、相互之間不熟悉的業主共同進行選舉、決策等事務，本身的復雜程度超出了想象；四是業主參與意識不強，缺乏 有能力、有權威 的組織者。業主大會成立難、運作不規范只是表象。在當前社會基礎相對薄弱的情況下，行政管理體制和社會管理體制都不甚完善，業主自治組織與街道辦事處的綜合管理、社區民主自治的關系還沒有明確和理順。由于業主委員會本身不是法人實體，也無獨立的財產。從法理上看，業主委員會無法承擔由于其活動所產生的民事法律責任。
物業管理企業服務不到位，服務行為亟待規范 由于北京市市物業管理企業發展過快，管理和培訓沒有及時跟上，企業良莠不齊，服務意識、服務水平還有待提高，主要表現在：一是服務不規范、不到位。有的物業管理企業服務理念有偏差，收費至上，盲目追求利潤，忽視了對業主的服務，收費與服務不相符；二是服務觀念尚需改變。由于物業管理企業中有一部分是從原房管部門轉制而成或開發企業派生出來的，實行物業管理后，不少物業管理企業在思想上準備不足，服務觀念沒有從 管理型 向 服務型 轉變；三是財務收支不透明。物業企業在物業日常維護上收支不透明，業主對物業管理企業的服務缺少客觀的評價依據，服務水平難以量化。
政府職能缺位、體制不順使居住小區物業管理糾紛得不到及時解決 目前承擔北京市物業行政管理職責的是建委物業處和小區辦，全市物業管理體制沒有形成統一的管理模式。從具體職責看，物業處和小區辦兩者同時負責法規的起草制定、物業企業的管理、物業管理活動的指導與監督。而市區兩級政府主管部門行政管理人員不過百人，編制少，事務集中，往往這里的糾紛還沒有解決，那里又告急，結果事倍功半。而真正與小區居民日常接觸的，糾紛發生地的居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責，也不能插手解決。因此，凡是居住小區物業管理的大事、小事，都去找政府，造成物業糾紛投訴率高、調解率低。
法律法規不完善、不配套是物業管理糾紛的法制原因 《物業管理條例》已經頒布實施3年，而北京市的物業管理條例實施細則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。比如，居委會如何指導監督業主大會和業主委員會的工作、業主大會和業主委員會的法律主體地位和權責利問題、物業管理企業進入和退出小區管理的程序問題、物業費制定的標準等等，至今都沒有明確的法律規定。
積極解決開發建設遺留問題
物業管理與居民的日常生活息息相關，物業管理的好壞，直接關系和影響社區的安定團結，是構建和諧社區的重要組成部分。為此北京市政協建議政府主管部門對存在物業糾紛的小區開發建設遺留問題進行普查。重點針對存在物業糾紛小區的房屋質量、配套設施、權屬界定及規劃變更、合同規范等問題，有針對性地提出解決措施，為物業管理打好堅實的基礎。
建立長效管理機制：一是嚴格居住小區竣工驗收程序。居住小區竣工驗收時，政府相關部門必須對小區是否按規劃進行建設嚴格把關，凡擅自修改規劃、附屬設施配套不齊全、房屋主體結構質量等方面存在嚴重問題的，不得竣工驗收；二是規范購房合同文本，按合同調處糾紛。業主購房時，應與開發商就房屋建筑及設備安裝質量、附屬配套設施、房屋周邊環境條件、小區內相關公建設施的權屬關系、物業服務內容、收費標準及服務標準等進行約定，并在購房合同中簽認。
規范物業管理嚴格市場監管
物業管理是對房屋建筑、公共設施、設備保養維修的專業化管理，是確保業主資產保值、增值的基礎工作。物業管理企業作為市場的主體，要不斷提高自身素質和服務水平，符合社會經濟發展進程的要求。
