国产男人天堂,色网站在线免费观看,国产日韩欧美视频,亚洲天堂网2018,久久99久久99基地看电影,国产精品久久久一区二区三区

物業服務合同效力的認定 （一）房地產開發企業簽訂前期物業服務合同的效力 1、 業主委員會成立以前，房地產開發企業依照《物業管理條例》第二十四條第二款規定與物業管理企業簽訂的物業服務合同對業主具有約束力。 2、 物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主 物業服務合同效力的認定
（一）房地產開發企業簽訂前期物業服務合同的效力
1、 業主委員會成立以前，房地產開發企業依照《物業管理條例》第二十四條第二款規定與物業管理企業簽訂的物業服務合同對業主具有約束力。
2、 物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
（二）業主委員會簽訂的物業服務合同的效力
業主委員會根據業主大會的決定與物業管理企業簽訂的物業服務合同，對全體業主具有約束力。
（三）合同無效的情形及處理原則
1、 具有下列情形之一，當事人請求認定物業服務合同或合同條款無效的，應予支持：
（1）房地產開發企業未依照《物業管理條例》第二十四條第二款規定選聘物業管理企業的；
（2）房地產開發企業在住宅小區業主委員會依法成立后，仍以自己名義與物業管理企業簽訂物業服務合同的；
（3）商品房預售合同中有關物業服務的約定，有排除業主以后選擇物業管理企業和商定物業服務費權利條款的；
（4）物業管理企業沒有依法取得相應物業管理資質的；
（5）業主委員會未征得業主大會的同意或未按業主大會決定的范圍而簽訂的物業服務合同，起訴前或者一審期間未取得業主大會或50％以上業主追認的；
（6）物業管理企業擅自將整體管理服務轉托、轉讓給第三人或將其肢解后以分包的名義發包給第三人的；
（7）其他違反法律或行政法規強制性規定的。
2、 合同被確認無效后，物業管理企業已提供服務的，可請求業主按當地政府規定的最低價格支付物業服務費用。
（四）符合下列情形之一，當事人請求確認物業服務合同無效的，不予支持：
（1）經法定程序選舉產生的業主委員會雖未經房地產行政主管部門登記備案，但根據業主大會的決定與物業管理企業簽訂物業服務合同的；
（2）經法定程序選舉產生的業主委員會未征得業主大會的同意或未按業主大會決定的范圍而簽訂的物業服務合同，但在起訴前或者一審期間取得業主大會或50％以上業主追認的；
（3）未經法定程序選舉產生的業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同，但在起訴前或者一審期間有50％以上的業主事后追認的。
（五）物業管理合同的終止
物業管理公司有下列行為之一的，業主委員會或者委托方有權予以制止并責令限期改正；逾期不改正的，業主委員會或委托方可以終止委托管理合同：
1、 擅自擴大收費范圍、提高收費標準的；
2、 改變共用設施專用基金和住宅維修基金的用途，或未按規定定期公布收支帳目的；
3、 改變專用房屋的用途，未按規定使用的；
4、 管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善，經市、區住宅主管部門認定應當予以處罰的；
5、 對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準的；
6、 違反委托管理合同規定的。