對物業服務質量不滿等三種類型成糾紛主因；專家認為欠費與業委會缺失有關 專題動機 10月30日，57名業主因長期拒付物業費，并不履行判決，被朝陽法院強制執行，其中16人被處以司法拘留。 這不僅在北京的業主中引起震動，也在關注物業的各界人士中引發討論。因為欠交物業
對物業服務質量不滿等三種類型成糾紛主因；專家認為欠費與業委會缺失有關 專題動機 10月30日，57名業主因長期拒付物業費，并不履行判決，被朝陽法院強制執行，其中16人被處以司法拘留。 這不僅在北京的業主中引起震動，也在關注物業的各界人士中引發討論。因為欠交物業費不僅在北京大量存在，也成為一個全國性的普遍現象。 欠費只是物業糾紛的一個反映。可以說，物業管理在中國發展的二十余年中，始終在收費與糾紛中前行。本報調查了三種主要的物業糾紛類型，它們各有特點，但又有著相似之處——在業委會等自治機構的缺失之外，業主法律權利的實現也面臨諸多難題。 10月31日清晨，舒可心正在開車，手機突然響了，此后鈴聲不斷。 “法院對不交物業費的人強制執行了，這可怎么辦。”來電內容基本相同。此前一天的清晨，朝陽法院將57名長期拒付物業費并不履行判決的業主堵在了家里，其中16名仍堅持不履行判決的業主被處以司法拘留。隨后，這一消息被多家媒體報道。 打來電話的有北京各個小區的業主，他們或是自己選擇拒交物業費，或是對這一強制執行方式持贊同態度。 根據北京市建委小區辦的隨機抽樣調查，去年北京市商品房小區的物業費繳納率不超過65%；北京物業管理商會的調查數據則顯示，在回遷房小區，這一數字甚至不足三成。 “業主們沒有意識到，欠費行為不僅僅是對物業公司不利，更是損害社區繳費業主的利益。”在過去的幾年里，舒可心活躍在北京的幾十個社區中。從一個積極維權的普通業主到一個小區的業主管理委員會，再到現在的中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組的研究員，他希望樹立起更為公平合理的維權環境，同時也希望改變人們的觀念。 變色的“保姆” “物業公司往往把自己定位為一個‘管理者’，而業主則希望物業公司能提供全心全意的服務。” 1993年，舒可心獲得了一個新的身份———“業主”，開始同物業公司，而不是房管局打交道。這在當時的北京，還屬于少數人。 1981年3月10日，我國內地第一家物業管理公司在深圳產生。 “物業管理從收費第一天起，不可避免會產生糾紛。”舒可心認為。 在他看來，相對于房地產市場的成熟，物業公司跟不上發展速度，因為人員培訓需要很長的時間，矛盾和糾紛由此產生。 房地產業發展初期，開發商與物業往往合二為一，開發商成立自己的物業管理部提供物業管理服務。20世紀90年代以后，物業管理作為一個行業逐步發展，但真正市場的競爭與運作、發展的格局遠沒有形成。 這一時期，物業管理公司的服務處于學習上升階段，大量物業管理人員未有物業管理上崗證，專業水平普遍不高。不少物業管理公司的服務沒有按照物業管理合同提供服務。業主發現，以“保姆”角色出現的物業公司，并沒有像最初想象的那么溫順合意。 “物業公司往往把自己定位為一個‘管理者’，而業主則希望物業公司能提供全心全意的服務。”和諧社區發展中心理事長蔡若焱說。 “作為商業機構，物業公司必然以利益最大化為目標。隨著物業公司和業主各自的定位越來越明晰，利益之爭也就不可避免。”
物業糾紛種種
物業管理的服務質量與收費不符，社區共有財產權屬、管理、收益等問題不明，是物業糾紛的三大類型 盡管對物業并不滿意，但舒可心自己走上維權的道路，卻是在1999年以后。 這一年，他又在北京朝陽園小區買了一套房子，房價比第一套房子貴了一倍多。在此前后，房地產熱也帶來了物業糾紛大量出現。 “我開始維權也只是因為我們家墻的縫太大。”曾是個成功商人的舒可心成了小區維權的積極分子———掛標語、小區游行，鬧房產會。也有其他業主選擇了拒交物業費的方式。 開發商遺留問題導致糾紛，成為物業糾紛的主要原因之一。北京市消協對市內100個居住小區和99個物業管理公司進行的隨機抽樣調查顯示，此類問題占到小區物業管理糾紛的80%以上，更多則表現在自開發商對規劃任意更改、房屋工程出現質量等問題。 “開發商遺留下問題，業主想直接與之溝通問題較難，物業公司就替開發商背了黑鍋。”舒可心說。他認為，開發商遺留問題，物業管理的服務質量與收費不符，社區共有財產權屬、管理、收益等問題不明，是物業糾紛的三大類型。 在進行“社區治理”研究時，舒可心曾走訪北京57個小區，發現其中有36個小區因共有財產侵權出現糾紛(占63%)，其中嚴重和比較嚴重的有31個(占有糾紛小區的86%)。他形容此狀態為房地產物權領域內的“春秋戰國時代”。 這些共有物權包括沒有獨立產權證的會所、公建用房、地下停車庫等；也包括有發布廣告價值的樓內通道、電梯間等共用走廊、通道和空間等。糾紛各方都關注那些能夠有收益的財產，而那些不能產生收益的共有財產又都被各方推脫管理、監督責任。 歌手朱明瑛與建國物業糾紛案被舒可心視為一種“特例”。“這個案子和其他的糾紛不同，我們追求的是程序正義。”舒可心同時是朱明瑛一案的代理人。他認為，建國物業公司的入駐，未經法定的業主大會討論及三分之二以上有投票權業主的同意，業主委員會背著業主大會聘請物業公司，程序上是非法的。 他認為，此案中，物業公司服務的好壞并不重要，主因在于程序與《物業管理條例》不符。一審敗訴的朱明瑛不服判決，已決定上訴。 欠費：惟一的方式？ 調查顯示，56.63%業主解決問題時選擇“拒交物業費” 在線調查顯示，在回答“如果您對小區的物業公司的服務不滿，您會采取什么方式解決？”時，56.63%(總票數6094)的業主選擇“拒交物業費”。 “很多人都認為，拒交物業費是表達他們對物業不滿的惟一方式。”舒可心說，但這實際上損害的是其他業主的利益。 “業主繳物業費，其行為本質不是一種購買物業服務的消費行為，而是在履行社區業主的公共約定。” 北京市建委小區辦副主任鄒勁松曾就物業服務問題發表看法，認為這包括兩個方面：一是物業公司自身的問題，如企業管理、員工培訓等；二是業主自身對業主公約的遵守等問題。 惠能物業似海怡家項目管理處物業部經理高建國認為，目前許多業主對物業存在認識誤區，把物業當成原來單位的行政科，什么事都要找物業，但實際上物業公司只是提供一種服務，沒有強制措施，也不是什么事情都可以做到的。 舒可心說，很多業主拖欠物業費與小區沒有業委會有關，因為兩者的矛盾中間缺少一個代表組織來予以解決。 所以，沒有業主大會和業主委員會，解決業主與物業公司的矛盾也就無從談起。“最簡單的例子，業主可以要求物業公司財務公開，但是單個業主沒有資格去公司查賬。只有業主委員會有資格去核實物業公司財務。”
