方法論：不同類型的工業物業投資技巧 產業升級和城市更新背景下的工業物業投資逐漸進入更多實力投資客的視野，各個區關于自身支柱產業的定位以及給與相關企業的政策扶持，更是給當地工業物業一個新的發展機遇。我們以產品分類，分別就廠房、倉庫、園區以及其他工業物業
方法論：不同類型的工業物業投資技巧
產業升級和城市更新背景下的工業物業投資逐漸進入更多實力投資客的視野，各個區關于自身支柱產業的定位以及給與相關企業的政策扶持，更是給當地工業物業一個新的發展機遇。我們以產品分類，分別就廠房、倉庫、園區以及其他工業物業的投資技巧逐一闡述。
投資廠房，不可小覷改建成本
關于工業廠房，主要是看所處區域面臨怎樣的客戶群體，而這些客戶所處的行業對于廠房有怎樣的要求。因為廠房雖然建設起來簡單，但是改建的成本很高，有時候可能是一個小小的瑕疵便會被整個行業所放棄。
通常而言的標準廠房，單層面積在1000-2000平方米，單層承重在350kg-750kg之間，層高為4-5米，層數在4-5層的比較好用。這樣的標準廠房適用于電子信息、玩具、鐘表、珠寶、內衣等行業中的大部分企業。但是一些制造行業，則需要看使用設備的情況，尤其是可能會使用大型制造機械的行業。以家具行業為例，要求就會有所不同。至少層高和承重兩個方面要充分考慮，而且家具行業一般會要求單層面積更大，并且由于考慮物流成本，有的會要求不設貨梯，而是設置專用通道，可以直接開進廠房裝運貨物。而汽車行業對于廠房的要求則是約1000kg的承重。
如果從投資選址區域方面來說，可能是由于所面對行業的利潤率不同，深圳不同區域工業廠房的租金水平還是頗有些差距。目前企業向關外遷移的趨勢已經是無法阻擋，關外標準廠房的租金在15元-24元/平方米/月。其中有兩個區域在上一輪全球的金融風暴中表現比較搶眼，一個是光明新區，近幾年來標準廠房一直保持在20元/平方米/月左右的價格，與同圈層的關外相比算是較高水準，另一個是石巖，幾年前與龍華、福永都是不能比的，但是在上一輪金融危機中卻幾乎沒有受太大影響，這個片區公司的實力未來也是不容小覷的。
投資倉庫和園區，選址最重要
現在越來越多的公司更加注重物流成本，除了建筑標準之外，倉庫的選址也是重中之重，原則還是要根據所需要面對的客戶群體來確定。以物流以及與物流相關家電連鎖行業為例，一般會追求及時性，通常今天下單，明天要送，一天要跑4-5次，周轉率越高，配送效率越高。
這樣的企業通常會選擇配送的地理中心作為自己的倉庫。以一個物流公司的倉庫選址為例，雖然關外倉庫租金通常在18元-40元/平方米/月，另一個位置只遠了十幾公里，公司仍然愿意以高出十幾元的價格租賃地理中心的倉庫，因為長遠算來，添置的車輛、人員成本已經高于房租成本，還有公司品牌、客戶滿意度等其他損失無法用金錢衡量。
正常來說，如果投資工業園區，自有資金30%-40%即可啟動起來，如果名下有家生產型企業，還可以用產品、生產線或者業務來抵押貸款，如果是名下有物業、有現金流的企業，則更受銀行青睞。現金流特別好的，利率還有8.5折優惠，不過如果現金流不夠好，利率也有可能上浮。
風險不定，但長期回報超住宅
雖然城市更新背景下，有人覺得選擇投資市區內的工業物業看上去更像一個賭博，但是如果一顆紅心兩手準備，即使沒有拆遷利好，能夠選準投資的方向，長期回報率也會超過住宅，是進可攻退可守的好產品。為了以后便于出手及改造，投資此類物業首要一點便是產權能夠分割出讓。目前深圳天安數碼城有60%-70%的物業可以分割產權出售，恒豐工業城可以把產權分割到層出讓，福田保稅區內有一些工業物業可以分拆到戶，能夠將產權分割轉讓的還有蓮塘片區和梅林一村片區以及臨近西麗片區的沙河西路路段上的部分物業。如果想在城市更新的背景下選擇進入這個相對冷門的投資產品，不妨多加關注上述片區。
另外由于目前企業形態的變化，一些中小型的公司難以把研發制造和辦公設計等部分嚴格區分開來，便逐漸衍生出一種介于工業地產和商業地產之間的物業，如金地在珠海的一個商務花園項目，則是融合了上述工業和商業的功能，產權以層和棟為單位來分散銷售，前期銷售中也不乏投資客參與。
方法論：不同類型的工業物業投資技巧
產業升級和城市更新背景下的工業物業投資逐漸進入更多實力投資客的視野，各個區關于自身支柱產業的定位以及給與相關企業的政策扶持，更是給當地工業物業一個新的發展機遇。我們以產品分類，分別就廠房、倉庫、園區以及其他工業物業的投資技巧逐一闡述。
投資廠房，不可小覷改建成本
關于工業廠房，主要是看所處區域面臨怎樣的客戶群體，而這些客戶所處的行業對于廠房有怎樣的要求。因為廠房雖然建設起來簡單，但是改建的成本很高，有時候可能是一個小小的瑕疵便會被整個行業所放棄。
通常而言的標準廠房，單層面積在1000-2000平方米，單層承重在350kg-750kg之間，層高為4-5米，層數在4-5層的比較好用。這樣的標準廠房適用于電子信息、玩具、鐘表、珠寶、內衣等行業中的大部分企業。但是一些制造行業，則需要看使用設備的情況，尤其是可能會使用大型制造機械的行業。以家具行業為例，要求就會有所不同。至少層高和承重兩個方面要充分考慮，而且家具行業一般會要求單層面積更大，并且由于考慮物流成本，有的會要求不設貨梯，而是設置專用通道，可以直接開進廠房裝運貨物。而汽車行業對于廠房的要求則是約1000kg的承重。
如果從投資選址區域方面來說，可能是由于所面對行業的利潤率不同，深圳不同區域工業廠房的租金水平還是頗有些差距。目前企業向關外遷移的趨勢已經是無法阻擋，關外標準廠房的租金在15元-24元/平方米/月。其中有兩個區域在上一輪全球的金融風暴中表現比較搶眼，一個是光明新區，近幾年來標準廠房一直保持在20元/平方米/月左右的價格，與同圈層的關外相比算是較高水準，另一個是石巖，幾年前與龍華、福永都是不能比的，但是在上一輪金融危機中卻幾乎沒有受太大影響，這個片區公司的實力未來也是不容小覷的。
投資倉庫和園區，選址最重要
現在越來越多的公司更加注重物流成本，除了建筑標準之外，倉庫的選址也是重中之重，原則還是要根據所需要面對的客戶群體來確定。以物流以及與物流相關家電連鎖行業為例，一般會追求及時性，通常今天下單，明天要送，一天要跑4-5次，周轉率越高，配送效率越高。
