購買一套房屋，對于普通消費者來說，可能要花費一輩子的積蓄。所以，特別希望能住得舒心。然而，由于部分開發商以及物業管理公司等方面的問題，造成業主與其之間的糾紛不斷。 要減少這類糾紛，其中最重要的就是要明晰小區物業物權歸屬問題。在本月23日，《物權法》草案
購買一套房屋，對于普通消費者來說，可能要花費一輩子的積蓄。所以，特別希望能住得舒心。然而，由于部分開發商以及物業管理公司等方面的問題，造成業主與其之間的糾紛不斷。
要減少這類糾紛，其中最重要的就是要明晰小區物業物權歸屬問題。在本月23日，《物權法》草案第五次審議稿再次對小區車庫、綠地、會所等歸屬問題進行了詮釋，并欲征求各方意見后提交審議。
問題一
誰是小區內車庫（車位）的“主人”？
《物權法》草案：對于小區內車庫（車位）、綠地、會所的歸屬問題，本次《物權法》草案進行了重點修改。草案五次審議稿將這一款修改為：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。”
案例回放：本報2005年9月28日，以《小區物管辦公室變“活動室”、麻將聲聲業主叫苦》一題，報道了成都市成華區新鴻南路51號新龍苑（查看）西區七棟樓下的“活動室”變成麻將室的事件。原因在于該小區物管不僅開設活動室影響小區居民休息，而且收費問題遭遇部分業主的質疑。同時，部分業主提出，物管收取小區內過道停車費不合理。因此，小區內道路歸屬問題一直是業主和物管公司爭論的焦點。
解讀：小區的車庫和車位到底歸誰所有？公生明律師事務所徐正飛認為，《物權法》草案五次審議稿已經明確進行了詮釋。針對上述報道，徐正飛認為，小區內的過道是業主公攤的面積，肯定是屬于業主所有。根據誰擁有誰得利的原則，業主不應該交納停車費用。
然而，在采訪中，曾有部分物業公司負責人認為，雖然車位是公攤面積，屬于業主共同所有，但是物業管理人員看管了車輛，收取一定的費用理所當然。
對此，徐律師認為，這樣的說法有些牽強。物業公司的主要職責之一就是為小區內的業主看管物品，如果說物管為業主看管了停在自家地上的汽車也要收費，那么物管為業主看管了室內的電視、冰箱等物品是否也要收費？這個費用顯然應該是包含在物業管理費當中。
在得知《物權法》草案關于車庫（車位）的新規后，成都物業管理有限公司主管趙先生表示，草案對公司并不會造成影響，因為在公司所管理的中，對車庫的歸屬等問題早都做了明確的規定。趙主管還表示，如果物業公司沒有對小區內的車庫（車位）做相應的歸屬權規定，那歸業主所有是合理的。
問題二
小區內道路該如何“劃分”？
《物權法》草案：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑物區劃內的物業服務用房，屬于業主共有。
解讀：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有。”徐正飛認為，這表明以后再有過道停車收費這樣的糾紛，就能迎刃而解。理由在于，按照規定，道路只要是在建筑區劃內，不管是否公攤，首先它應屬于全體業主所共有。同時，還進一步從法律上明確了業主對小區內道路的所有權。
問題三
“會所”界定值得商榷
《物權法》草案：在第三次審議中有如下內容，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”
然而，在第五次審議中，法律委員會研究認為，從實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業主共有，草案關于“會所”的規定可以刪去，會所不再歸業主所有。
案例回放：本報上月26日報道的《田園業主：物管公司“下課”》一文中，成都田園小區關于開發商水果商鋪的歸屬收益問題，再次成為焦點，備受關注。
解讀：徐正飛認為，草案認為關于“會所”的規定可以刪去，會所不再歸業主所有的做法值得商榷。因為刪去之后，某些開發商可能在此問題上大做文章，比如在銷售初期，宣傳本樓盤的休閑、娛樂設施，進入公攤面積，不用收費等來吸引消費者，一旦消費者購買，可能因為沒有相關規定而吃啞巴虧。
問題四
個體業主能告物業
《物權法》草案：法律委員會建議將業主起訴物業的條件修改為：“對侵害業主共同權益的行為，對物業服務機構等違反合同發生的爭議，經占建筑物總面積過半數的業主或者占總人數過半數的業主同意，可以以業主大會或者業主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”
新修改的規定條件顯然比草案三次審議稿更為寬裕，草案三次審議稿中對侵害業主共同權益等行為，必須通過業主會議，經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。
案例回放：去年10月26日，本報報道的《維修資金被挪用銀都花園業主告房管局不作為》被省高級法院收入“典型案例”向公眾發布。當物管公司侵害了你的權益怎么辦？當主管部門未能切實維護你的權益怎么辦？《物權法》草案進一步明確了業主和業主委員會的訴訟權利。
解讀：按照草案，如果要訴訟物業管理公司，個體業主不用通過業主委員會就可提起訴訟。這本來是令廣大業主高興的事情，但四川泰和泰律師事務所律師熊永文卻有些擔憂，由于業主委員會沒有自己獨立的財產，對外不能承擔相應的民事責任，所以它作為訴訟主體會帶來很多問題。如果業主委員會敗訴，賠償費用由誰承擔就成為問題。
而這樣的問題的確已經在很多地方開始出現，南京某業主委員會告小區物業公司，最終以敗訴收場。然而，由于業主委員會沒有獨立財產，不能承擔賠償責任，物業公司要求業主委員會賠償500元精神損失費的要求遭到了法院拒絕。而在北京同樣的訴訟事件中，法院判決了業主委員會應當賠償物業公司損失，但是由于業主委員會沒有獨立的財產而未能執行。
熊永文律師認為，要給予業主與業主委員會以訴訟的權利，就應該先要保障其法人資格，不然這樣的規定執行起來可能效果并不理想。因為，業主委員會是小區內業主的自治組織，是“自發性的公益性團體”，并不具有獨立的財產。既然沒有財產，那么用什么來賠償呢？業主委員會是業主大會的執行機構，代表的是全體業主。如果最終要進行賠償的話，最后只能由全體業主承擔，但是，執行的難度很大。
